[부동산] 부동산 세금의 종류는 어떤 것들이 있고 그 세금은 무엇인가!! (양도소득세)

안녕하세요. 루디입니다.

 

이번 시간에는 오래전에 공부 했었던 부동산 세금 중 취득세와 재산세에 대해서 복습하고 양도소득세에 대해서 공부해보도록 하겠습니다.

 

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[부동산] 부동산 세금의 종류는 어떤 것들이 있고 그 세금은 무엇인가!! (취득세)

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[부동산] 부동산 세금의 종류는 어떤 것들이 있고 그 세금은 무엇인가!! (재산세)

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양도소득세란 집을 팔 때 내야 하는 세금입니다.

 

그러나 집을 팔았다고 해서 무조건 양도소득세를 내는 것은 아니고, 집값이 올라 차익이 생겼을 때만 냅니다.

 

집값이 오르지 않았거나 오히려 떨어졌다면 내지 않아도 됩니다.

 

이 밖에 양도소득세가 면제되거나 감면되는 사례를 더 알아보겠습니다.

 

 

01. 1세대 1주택자, 2년간 소유하면 양도소득세 면제!

 

9억 원 이하 1세대 1주택자라면 집을 팔 때 차익이 있더라도 2년간 주택이 자기 이름으로 되어 있었다면, 거주 기간에 상관없이 양도소득세를 내지 않아도 됩니다.

 

단, 2017년 8월 3일 이후부터는 조정대상지역 내 1세대 1주택을 취득한 경우에는 2년 이상 보유 및 거주해야만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

02. 1세대 2주택으로 보지 않는 경우

 

1세대 2주택이지만 다음의 몇 가지 경우에는 1세대 1주택으로 취급될 수 있습니다.

 

- 공동상속주택 (상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택) 외의 다른 주택을 양도하는 경우

 

- 1주택을 보유한 1세대가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(할아버지, 할머니, 아버지, 어머니)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합친 후 10년 이내에 1주택을 양도하는 경우(암, 희귀성 질환 등 중대한 질병 등이 발생한 60세 미만의 직계존속과 합가도 포함)

 

- 1주택을 보유한 자가 1주택을 보유한 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되었으나, 혼인한 날로부터 5년 이내에 1주택을 양도하는 경우

 

- 1주택을 가지고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유한 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되었으나, 혼인한 날부터 5년 이내에 1주택을 먼저 양도하는 경우

 

- 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재한 주택과 일반주택을 국내에 각각 1채씩 소유한 1세대가 부득이한 사유가 해결된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우

 

- 수도권 밖의 지역 중 읍 · 면지역에 소재하는 농어촌주택과 일반주택을 국내에 각각 1채씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우(농업이나 어업을 목적으로 취득한 귀농주택에 대해서는 그 주택을 취득한 날로부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에 한정)

 

- 국내에 1주택을 소유한 1세대가 종전의 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원 입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

 

참고로 2018년 4월 1일 이후부터 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우, 2주택자에게는 기본세율에서 20%, 3주택 이상자에게는 30%의 추가 세율이 적용되고 장기보유특별공제 적용에서도 배제됩니다.

 

2021년 1월 1일 이후 양도에 대해서는 1세대 다주택자의 경우 다른 주택들을 모두 양도하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간을 계산합니다.

 

단, 일시적 2주택자나 상속 혹은 동거봉양 등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세를 받는 주택은 제외됩니다.

 

 

03. 다가구주택 1채 통으로 매매하면 단독주택으로 취급한다.

 

9억 원 이하의 다가구주택 1채만 있는 상태에서 이것을 2년 보유 후 가구별로 분양하지 않고 통으로 매매하면 1세대 1주택에 해당하여 양도소득세 비과세 혜택을 볼 수 있습니다.

 

단, 용도변경이나 증축을 통해서 주택으로 이용하는 층이 3개 층을 초과하는 경우에는 공동주택에 해당하여 1세대 1주택 비과세 혜택을 볼 수 없습니다.

 

건축법에서 정한 다가구주택의 기준이 3개 층 이하, 바닥면적 660㎡ 이하, 19세대 이하이기 때문입니다.

 

 

04. 3년 이상 보유한 부동산에 세금 혜택 주는 장기보유특별공제

 

3년 이상 보유한 토지나 건물을 양도할 때는 양도차익의 일정 비율을 공제해 줍니다.

 

이는 건전한 부동산 투자와 소유를 유도하기 위한 장치라고 볼 수 있습니다. 장기보유특별공제율은 아래와 같습니다.

 

참고로 실거래가가 9억 원을 초과하는 고가주택에 대해서는 2021년 1월 1일 양도하는 분부터 1세대 1주택자가 2년 이상 거주한 경우에 한해 장기보유특별공제(10년 이상, 최대 80%)를 적용합니다.

 

2년 미만 거주 시에는 일반 장기보유특별공제(15년 이상, 최대 30%)를 적용합니다.

 

 

 

 

* 양도 또는 취득 시기는 돈을 낸 날을 기준으로 한다.

『소득세법』 제98조에 따르면 자산의 양도차익을 계산할 때 취득 시기 및 양도 시기는 대금을 지불한 날을 기준으로 합니다. 단, 대금을 지불한 시기가 분명하지 않다면 등기사항전부증명서상 등기접수일, 대금을 지불하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일, 상속 또는 증여에 의한 자산의 경우에는 상속이 개시된 날 또는 증여받은 날을 기준으로 합니다.

 

 

 

 

자 여기까지 이번 시간에는 양도소득세에 대해서 알아보았는데요.

 

매번 말씀드리는 말이지만 세테크라는 말이 있을 정도로 우리나라 세금은 굉장히 중요한데요.

 

재테크도 중요하지만 세금에 대해 미리 알고 공부하여 꼭 세금폭탄을 맞는 일은 없도록 합시다~

 

긴 글 읽어주셔서 감사드리며, 다들 성공적인 재테크 하시길 바랍니다~ :D