[부동산] 소액으로 시작하는 부동산 투자 지역 및 아파트 선정 방법 !!

안녕하세요. 루디입니다.

 

이번 시간에는 제가 며칠전에 공부한 소액으로 시작하는 부동산 투자 지역 및 아파트 선정 방법에 대해서 알아보려고 하는데요.

 

물론 개인마다 투자처를 선정하는 방법과 노하우는 다르니 필요한 부분만 참고해주시기 바랍니다.

 

자 시작하겠습니다.

 

가장 먼저 인구수를 활용한 투자 지역 선정 방법입니다. 

우리나라의 인구수는 5,200만 명이고 수도권(서울, 경기, 인천)과 5개 광역시(대전광역시, 광주광역시, 대구광역시, 울산광역시, 부산광역시)와 1개의 특별자치시(세종특별자치시) 그리고 강원도, 충북, 충남, 전북, 전남, 경북, 경남으로 이루어져 있는 걸 숙지해 주시면 됩니다. 이외로 제주특별자치도가 있는 건 다들 아시겠죠.

 

먼저 수도권에는 서울(950만 명), 경기(1,350만 명), 인천(300만 명)으로 약 2,600만 명이 살고 있는데요.

 

이는 우리나라 인구 수의 절반이 수도권이 살고 있다는 걸 뜻합니다.

 

수도권을 제외한 나머지 지역을 우리는 지방이라고 부르며 지방에서도 5개 광역시를 투자자 관점에서는 1군지로 봅니다.

 

다음으로는 중소도시라고 하는데 중소도시라 하면 인구수 기준으로 약 50만 명 이상을 말합니다.

 

그리고 투자자 입장에서 정말 작은 도시를 소도시라고 하고 소도시의 기준은 50만 명 미만 20만 명 이상으로 봅니다.

 

인구 수 20만 명 밑으로는 투자 지역으로 보지 않도록 하겠습니다.

 

수도권을 제외한 지방 투자처에 대해 정리하고 넘어가면 다음과 같습니다.

 

5개 광역시 : 1군지

중소도시 : 인구 수 50만 명 이상

소도시 : 인구 수 50만 명 미만 20만 명 이상

투자목록 제외 : 인구 수 20만 명 미만

 

먼저 기준을 이렇게 정하고 다음으로 넘어가도록 하겠습니다.

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지역 선정에 앞서 저는 빌라, 오피스텔을 제외한 아파트 투자에 대해서 말씀드리며 5개 광역시 또한 소액으로는 투자하기에는 이미 금액이 너무 비싸기에 제외하고 시작하겠습니다. 물론 광역시 중에서도 언덕 혹은 구석 쪽에 소외된 아파트에 투자는 할 수 있습니다만 이런 아파트도 제외하고 시작하도록 하겠습니다.

 

 

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01. 강원도 : 강릉, 속초, 원주, 춘천

 

02. 충청북도 : 제천, 청주, 충주

 

03. 충청남도 : 당진, 서산, 아산, 천안

 

04. 전라북도 : 군산, 익산, 전주

 

05. 전라남도 : 광양, 목포, 순천, 여수

 

06. 경상북도 : 경산, 경주, 구미, 포항(북구)

 

07. 경상남도 : 거제, 김해, 양산, 진주, 창원(마산, 진해)

 

08. 제주도 : 서귀포, 제주

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아까 말씀드린 수도권과 5개 광역시를 제외한 지방에서 중소도시와, 소도시를 추려내면 위와 같습니다.

 

먼저 우리나라 부동산에는 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역), 비규제지역으로 나뉩니다.

 

각각 자세히 설명드리자면 길어지니 간단히만 설명드리자면, 규제지역은 대출도 제한적이고 세금적인 면에서도 비과세를 받으려면 2년 보유 + 실거주를 해야 합니다. 

 

하지만 비규제지역은 규제지역에 비해 대출도 잘 나오는 편이고 세금적인 면에서도 2년 보유만 하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

 

위 목록에서 빨간색으로 써진 지역들이 비규제지역입니다.

 

그리고 굵은 글씨에 밑줄이 쳐져 있는 지역들이 50만 명 이상 중소도시입니다. 여기서 강원도에 원주와 춘천은 인구수는 50만 명 이상이 아니지만 흔히들 강기도(강원도+경기도)라고 부르는데요. 강원도라고 하기엔 수도권이 너무 가까운 지역이라서 그렇다고 하더라구요. 이런 이유로 원주와 춘천은 중소도시 쪽으로 넣어봤습니다.

 

먼저 지역 선정을 강원도로 하고 본다고 했을 때를 설명드리겠습니다.

강원도의 인구 수는 약 154만 명이며 7개의 시와 11개의 군이 있습니다.

 

여기서 저는 군 같은 경우에는 너무 작기 때문에 투자 지역에서 제외했습니다.

 

위에서 말씀드렸다시피 소도시(인구 수 20만 명 미만)를 제외하면 춘천시, 원주시, 강릉시가 남습니다.

 

이 3개의 지역이 강원도에서 투자할 만한 도시입니다.

 

강원도는 다른 지역에 비해서 중소도시가 없습니다. 다만, 춘천시와 원주시는 수도권과 굉장히 가깝기 때문에 강기도라고 불린다고 했는데요. 이런 이유로 투자 지역 선정에 있어 강원도에서는 춘천시와 원주시를 가장 권해드리고 싶습니다.

 

춘천과 원주 중에서도 원주시가 인구 수가 더 많기 때문에 이번엔 원주에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

 

인구 수가 많은 이유는 그만한 이유가 있기 때문에 강원가 아닌 다른 도를 본다고 하더라도 똑같습니다.

 

먼저 원주를 설명드리기 전에 유용한 사이트들에 대해서 설명드리겠습니다.

 

가장 먼저 카카오맵입니다. 

 

https://map.kakao.com/

카카오맵

카카오맵에 들어가셔서 저렇게 법적경계를 눌러주시게 되면 오른쪽과 같이 각 지역별로 보기 쉽게 구분이 됩니다. 

위 사진은 강원도 원주시를 검색한 건데요. 위와 같이 전체 지도에서 해당 지역이 어디쪽에 있는지도 보기 쉽게 나오기 때문에 활용도가 굉장히 높습니다.

 

 

다음은 부동산지인입니다.

 

https://aptgin.com/root_main

부동산지인

부동산지인 또한 굉장히 좋은 사이트인데요.

상단 메뉴에서 지역분석을 들어가셔서 강원도를 검색해 주시면

이런 시장 흐름이라던가

이런 강원도 지역의 매매가와 전세가 표도 확인하실 수 있습니다.

 

해당 표를 예를 들면 춘천시와 속초시가 비슷한 위치에 있는데 같은 위치에 있다고 가정하고 춘천시가 위쪽으로 치솟아 있다면 같은 매매가에 높은 전세가인 걸 확인해 갭투자에 더 좋다는 걸 한 번에 확인할 수 있겠죠

 

다음은 아실이라는 사이트와 호갱노노라는 사이트인데요. 호갱노노는 이미 많은 분들이 아실 테지만 아실이라는 사이트도 굉장히 정리를 잘 해놓은 사이트 중 하나입니다.

 

https://asil.kr/asil/index.jsp

아파트 실거래가, 분양정보, 매물, 부동산빅데이터 | 아파트는 아실

위와 같이 단순히 해당 지역의 세대 수만 표시해주는게 아니라

이런 식으로 GTX C 예비타당성통과 / 용인선 교통망 발표 등의 소식도 같이 표기를 해줍니다.

 

호갱노노는 이미 많은 분들이 여러 가지 정보를 확인하기 위해 사용하고 계신 사이트니 긴 설명하지 않고 사이트만 남겨드리겠습니다.

 

https://hogangnono.com/

호갱노노 - 아파트 실거래가 1등 앱

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자 그럼 아까 정했던 원주 지역에 대해서 이어서 알아보겠습니다.

해당 사진은 2022. 01. 05 기준 부동산지인에 나와있는 가격 현황인데요.

 

먼저 춘천시(28만 명)에 비해 원주시(36만 명)가 아직 가격이 오르지 않은 걸 확인할 수 있습니다.

 

아까 강원도 지역은 처음 정했을 때 중소도시에 속하는 춘천, 원주, 강릉을 정했었는데요.

 

강릉에는 투자를 하지 말라는 건 아닙니다. 다만 처음 부동산 투자에 접하시는 분들이 수도권에서 거리가 있는 강릉을 꺼려 하실 것 같아서 춘천과 원주 중에서 원주를 선택했습니다.

 

여기까지 대략적인 가격을 확인하셨다면 아까 소개해 드린 카카오맵 사이트에 들어가셔서 원주 지역을 쳐봅니다.

원주는 이쪽에 있습니다. 원주 지역을 선정했다고 해서 원주 지역을 다 보라는 건 아닙니다.

 

사진으로 보시다시피 지방 지역이 인구 수가 많은 서울 지역보다 땅이 큽니다. 즉 인기가 없는 땅도 분명 있다는 거죠.

카카오맵을 통해 원주 지역의 위치를 파악을 했다면 시장 흐름을 보기 위해 부동산지인을 통해 매매가도 한번 확인해 줍니다.

 

해당 차트는 원주시 전체에 대한 차트입니다. 모든 아파트가 다 같이 오르거나 떨어지진 않을 겁니다. 이미 오른 1급지 아파트가 있다면 2급지는 조금 덜 올랐을 거고 3급지는 그것보다 조금 덜 올랐을 겁니다. 

 

현재 내 자산에 맞는 아파트가 몇 급지가 될지는 모르지만 집값이 상승한 지역이 그 지역의 1급지 아파트를 보고 다음으로 2급지 아파트를 보고 그다음으로 3급지 아파트까지 봤는데 그래도 안된다 하면 그 근접한 동네의 1급지 아파트 이런 식으로 투자처를 찾아주시면 됩니다. 

 

물론 많은 시드머니가 있다면 항상 1급지 아파트를 보면 되겠지만 본인의 시드에 맞는 아파트를 골라주시면 됩니다.

다음으로는 입주 물량을 확인해 주셔야 됩니다. 이미 부동산 공부를 많이 하신 분들이라면 입주물량은 항상 체크하실 겁니다.

 

사진을 보시면 현재 빨간 선은 그 지역에 평균적으로 필요한 공급량입니다. 2K는 2,000세대입니다.

 

그래프에 따르면 강원도 원주는 매년 2,000세대 정도의 수요는 있다고 보시면 됩니다.

 

다시 그래프를 보시면 2018, 2019, 2020년에는 입주량이 너무 넘쳐났습니다.

입주량이 넘친 2018년과 2019년에는 매매가와 전세가가 떨어진 걸 확인하실 수 있습니다.

 

이는 무얼 뜻하냐면 우리가 현시점은 2022년에 투자를 해서 비과세 혜택을 받고 아파트를 팔 수 있는 시기인 2024년에 입주량이 폭등하는 현상을 보인다면 그 지역에는 투자를 하면 위험하다는 걸 뜻합니다.

 

부동산지인의 수요/입주는 보통 2~3년을 나타내주기 때문에 사이트에만 들어가신다면 확인하실 수 있습니다.

다음으로 확인하셔야 되는 건 미분양입니다.

 

내가 투자할 지역의 미분양은 당연히 적은 게 좋은 겁니다. 미분양이란 건설사에서 팔려고 내놓았지만 팔리지 않은 겁니다.

 

팔리지 않는 이유는 여러 가지 이유가 있겠지만, 비싸거나 위치가 너무 안 좋거나 이미 너무 많은 아파트가 판매되고 있는 상황인 겁니다.

 

해당 지역에 미분양 물량이 쌓여있으면 그 지역의 시장 흐름은 좋지 않습니다.

 

그래서 지금까지 본 3개의 그래프를 한꺼번에 보면 미분양이 많은 2018년 2019년의 입주물량은 쌓여있고 

 

입주물량이 쌓여있을 때의 시세 또한 떨어지고 있는 걸 보실 수 있습니다.

 

여기서 조금 더 생각해 보면 미분양이 조금씩 줄고 있는 시점인 2019년에 입주물량을 확인하고 2년 뒤인 2021년에 입주물량이 많지 않은 걸 확인하고 그 시점에 매매를 한다면 좋은 투자 시점이라고 생각합니다.

 

물론 이 그래프들만 100% 믿으시라는 건 아니지만, 큰 틀에 있어서는 이런 식으로 파악하시면 위험성을 많이 줄일 수 있다는 겁니다.

 

여기까지 원주 지역에 대해서 파악을 했다면 다음은 원주 지역 안에서의 지역을 선정해야겠죠

 

다시 부동산지인을 통해 원주 지역의 가격 현황을 확인해 줍니다.

해당 그래프를 보시면 원주시에서도 지정면, 반곡동, 무실동이 가장 비싼 걸 확인하실 수 있습니다.

 

여기서 지정면 같은 경우는 면인데도 불구하고 가장 비싸다는 건 신도시인가를 추측할 수 있겠죠

 

저 지역이 입주물량이 넘쳐놨던 이유의 주범이라고도 추측해 볼 수 있습니다.

 

그렇다면 소액으로 투자를 하기 위해선 지역별로 순차적 확인이 필요합니다.

 

이미 오른 3개의 지역에서의 1급지 아파트, 2급지 아파트, 3급지 아파트 순으로 확인해 보고 마땅한 투자처가 없다면

 

아직 덜 오른 중간지점에 있는 원동, 단계동, 판부면 지역의 1급지 아파트, 2급지 아파트, 3급지 아파트 순으로 확인하시면 됩니다.

좌 : 지정면 / 중 : 반곡동 / 우 : 무실동

자 그럼 원주시의 핵심지를 설정해놓고 가장 비쌌던 지역인 지정면, 반곡동, 무실동을 찾아봅니다.

 

기업도시인 지정면은 핵심도시가 아니라 밖에 있는 신도시이며 반곡동은 핵심도시에 어느 정도 물려있고 무실동 같은 경우는 핵심도시 안에 있는 걸 확인할 수 있습니다.

 

이걸 한 번에 정리하자면 원주라는 도시는 크게 3가지 섹터로 보는 건데 기업도시인 지정면 / 관공서들이 많이 들어가있는 혁신도시 / 원래부터 시청이 있고 터미널이 있는 구도심 무실동

 

이렇게 정리할 수 있는데 무실동 같은 경우는 구도심으로 구축이 되어가고 있다는 걸 알 수 있겠죠.

 

구도심인 무실동이 어느 날 재개발과 재건축이 이루어지면 무실동이 그 지역의 대장이 될 수도 있습니다.

 

그래서 만약 내가 원주라는 도시에 투자를 위해 임장을 가게 된다면 가장 비싼 지역은 이미 올라있기 때문에 소액으로는 투자가 힘들 수도 있으니 2급지역 이하를 봐주시는 게 좋습니다.

 

위에서 얘기한 시세 그래프의 중간지점에 있는 원동, 단계동, 판부면입니다.

 

그래도 첫 임장은 그 지역의 주민들이 가장 많이 선호하고 있는 가장 비싼 곳을 먼저 가보시고 그다음으로 비싼 곳으로 이동하시는 걸 추천드립니다.

 

이렇게 지역에 대해서 알아보셨으면 아실이라는 사이트로 이동합니다.

아실로 가셔서 상단에 순위분석을 눌러주시고 지역을 설정해 줍니다. 기간은 1년 치가 가장 좋고 평형은 국평인 84㎡를 선택해 줍니다.

 

위 사진과 같이 인구 수가 비슷한 지역이나 다른 지역과의 시세도 비교해 줍니다.

 

비슷한 인구 수인 춘천이지만 원주보다 금액이 비싼 걸 보아 원주가 아직 저평가라는 걸 확인할 수 있습니다.

 

원주 상위권 아파트 목록을 보시면 아까 같이 확인했던 지역인 무실동, 반곡동 등이 있습니다. 3위를 차지하고 있는 명륜동 또한 무실동 옆에 있는 동입니다.

 

물론 개인마다 생각은 다를 수 있지만 실거래로 보면 지정면 같은 경우는 구축이 없기 때문에 상위권으로 나왔지만 실제로는 완전 1급지는 아니라고 생각합니다.

 

제가 보기엔 원주에서의 1급지는 무실동 혹은 반곡동 정도 인 것 같습니다.

 

자 그럼 이제는 호갱노노로 넘어갑니다.

 

먼저 원주에서 1급지 아파트인 원주더샵센트럴파크를 호갱노노에서 검색해 줍니다.

그동안의 시세는 어떻게 변하고 있는지와 현재 매매가와 전세가의 갭을 얼마인지 확인해 봅니다.

 

현재 시세는 한 번 떨어지고 반등한 후 보합세입니다. 갭은 약 1억 5천만 원으로 소액으로는 투자가 불가합니다.

 

그럼 아실에서 조금 밑 순위인 힐데스하임5단지를 보겠습니다.

시세는 큰 변동은 없지만 여기도 갭은 1억 5천만 원 정도로 투자금이 부족합니다.

 

이런 식으로 점차 단계를 내려가면서 내가 투자할 수 있는 아파트는 어디가 있지를 확인하여 지역 및 아파트를 선정해 주시면 되겠습니다.

하나를 더 찾아봤는데요. 단계동에 위치한 봉화산e편한세상입니다. 현재 시세는 3억 3800만 원 정도이며, 건물은 17년 차로 구축 아파트에 속합니다. 원주 중간 시세 지역의 2~3급지 아파트 정도 되는 것 같네요.

시세가 오를지 내릴지는 개인의 판단이지만, 현재 갭은 4,800만 원 정도로 소액으로 투자가 불가능해 보이지는 않습니다.

 

이런 식으로 순차적으로 투자가 가능한 아파트를 찾아주시면 됩니다. 

 

 

 

 

 

 

여기까지 소액 부동산 투자 지역 및 아파트 선정 방법에 대해서 알아보았습니다.

 

제가 설명드린 방법들이 정답은 아닙니다. 

 

투자를 위해 각자의 분석 방법과 각자의 판단을 하실 거라 생각합니다.

 

다만 이 분석 방법은 아직 부동산에 대해 모르시는 부린이 분들이 부동산 투자를 위해 소액으로 접하는 방법을 설명해 드린 겁니다.

 

 

 

 

 

긴 글 읽어주셔서 감사드리며, 구독과 공감 부탁드립니다.

 

감사합니다:)