[부동산] 나도 할 수 있다 상가투자!! #1

안녕하세요 루디입니다.

 

이번 시간에는 임대 수익의 꽃이라 불리는 상가투자에 대해 공부해 보려 합니다.

 

보통은 1주택자인 상태에서 추가로 부동산을 매입하게 되면 다주택자 세금이 두려워 상가투자로 눈을 돌리시곤 하는데요.

 

상가 투자도 보기엔 쉬워 보일지 몰라도 생각보다 주의할 점이나 피해야 하는 상가 등이 있어 이번 시간에 공부해 보려 합니다.

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상가투자는 아파트처럼 새 상가를 분양받거나 기존 상가를 사서 임대를 주는 경우 그리고 본인이 직접 장사하기 위해 임대를 얻는 경우로 나뉩니다. 

 

상가를 사든 임대를 얻든, 장사가 잘 되는 상가를 골라야 돈을 많이 벌 수 있습니다. 좋은 상가를 구하는 절차를 간략하게 정리해 보면 다음과 같습니다.

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01. 마련 할 수 있는 돈 정확히 확인하기

 

상가를 살 때 가장 먼저 해야 할 일은 내 집을 살 때와 마찬가지로 내가 가지고 있는 돈이 정확히 얼마인지 확인하는 것입니다. 보통은 상가를 사더라도 대출을 받아서 사는데 이때 내가 가지고 있는 돈이 얼마인지 모른다면 대출을 어느 정도까지 받아야 하는지 몰라 무리하게 대출을 받고도 돈이 모자라 잔금을 치르지 못할 수도 있습니다.

 

상가 투자를 하기 전에는 꼭 은행에 가서 대출을 얼마나 받을 수 있는지 알아봐야 합니다.

상가대출은 감정평가업자의 감정가나 낙찰가율을 기준으로 하는데, 감정평가업자나 금융사에 따라 감정가가 조금 다를 수 있습니다. 그러므로 조금이라도 낮은 금리로 더 많이 대출받고 싶다면, 여러 은행을 알아보는 것이 좋습니다.

 

여기저기서 추천하는 비싸고 좋은 상가에 혹해 먼저 계약을 하고 나중에 잔금을 치르지 못한다면 단순히 기분만 조금 나빠지는 것으로 끝나는 게 아니라 계약금을 돌려받지 못하는 등 금전적으로 손해를 볼 수 있으니 필히 주의해야 합니다.

 

 

02. 상가투자 임대수익에 주목하자

 

상가에 투자하는 사람 중에는 '현재 사려는 상가에서 다달이 세를 얼마나 받을 수 있을까?'에 초점을 맞추기보다 '2~3년만 기다리면 가격이 2배로 뜁니다.'라는 중개업자의 말만 믿고 막연한 기대감에 상가를 사는 경우가 있습니다.

그러나 상가 가격은 경기 흐름에 따라 오를 수도 있고, 내릴 수도 있습니다.

상가를 살 때는 정확한 예측이 불가능한 시세차익을 노리기보다는 '다달이 받는 월세'에 초점을 두어야 합니다.

 

경기가 좋으면 사람들은 옷 한 벌 살 것을 두 벌 사고, 외식 한 번 할 것을 두 번 합니다. 상가에 사람들이 붐벼서 장사가 잘되면 상가 주인은 월세를 올려 받을 수 있고, 그러면 그만큼 상가의 수익률이 좋아져 상가를 사려는 사람들이 몰리고 결국 상가의 가격도 오릅니다. 그러나 경기가 좋지 않으면 사람들이 돈을 잘 쓰지 않으므로 장사가 잘되지 않아 수익률이 떨어지고 결국 상가의 가격도 떨어집니다.

 

은행에서 빚을 내어 상가를 샀는데, 상가에서 받는 월세가 적어서 원금은 커녕 은행 이자조차 내지 못하는 상황에 이른다면 상가가 팔릴 때까지 계속 손해만 봐야 합니다. 나중에라도 상가 가격이 올라서 시세차익이라도 얻으면 다행이지만 상가 가격이 떨어진다면 손해가 이만저만 아닙니다.

그러므로 상가를 살 때는 시세차익에 대한 막연한 기대감보다는 '현재 받을 수 있는 월세'에 목적을 두고 사야 합니다.

 

 

03. 돈되는 상가와 사면 안되는 상가

 

상가를 산다고 해서 무조건 돈을 벌 수 있는 것은 아닙니다. 상가가 어느 곳에 있는지에 따라 세가 잘 나갈 수도 있지만 안 나갈 수도 있고, 세를 매달 꼬박꼬박 받을 수도, 받지 못할 수도 있기 때문입니다.

또 장사가 잘 되는 곳이어야만 나중에 권리금을 받을 수 있습니다.

 

 

- 돈되는 상가

 

개발계획이 있는 곳의 상가! 

상가투자에서는 시세차익보다 당장 월세를 얼마 받는지가 중요합니다. 그러나 한편으로는 지금 당장 세를 얼마나 받는지에만 급급해서 앞으로 몇 년 동안 이 상가에서 얼마나 더 많은 세를 받을 수 있는지를 놓쳐서는 안 됩니다. 물론 2~3년 후에는 더 많은 월세를 받을 수 있다고 예상되더라도 지금 당장 월세 받기가 곤란한 상가라면 사지 않는 것이 좋습니다.

그러므로 상가를 살 때는 반드시 현재가치와 더불어 미래가치도 있는 상가를 사야 합니다.

상가투자는 집과 달리 상권에 따라 가치 변동이 크므로 미래가치까지 꼼꼼하게 따져보고 투자해야 합니다.

 

지하철역이나 버스정류장 근처의 상가!

상가를 살 때는 비싸더라도 지하철역이나 버스정류장 인근의 상가를 사야 합니다. 그 이유는 유동인구가 많기 때문입니다. 지역에 따라 차이는 있지만 지하철역이나 버스정류장에서 100M 이내에 있는 상가는 사람들이 몰려드는 요건을 갖추고 있습니다. 단, 아무리 지하철역이나 버스정류장 인근의 상가라 하더라도 사람들이 잘 모이지 않고 활기가 없는 곳의 상가는 사면 안됩니다.

그렇다면 사람들이 잘 모이고 활기가 있는 곳인지 어떻게 알 수 있을까요? 사람들이 잘 모이고 활기가 있는 곳에는 반드시 노점상이 있습니다.

좌 : 노점상이 없는 지하철역 / 우 : 노점상이 많은 지하철역

아무리 경찰이 관리를 한다고 하더라도 잠시뿐. 곧 다시 노점상이 생깁니다.

그러므로 노점상이 얼마나 있는지 확인하면 그곳이 얼마나 많은 사람들이 모이고 활기가 있는 곳인지 쉽게 알 수 있습니다. 참고로 지하철역은 환승역이 있는 더블역세권이면 더욱 좋고, 버스정류장도 노선이 많은 곳이나 아파트 단지 앞이 좋습니다.

 

손님 눈에 잘 띄는 상가!

상가를 살 때는 손님 눈에 쉽게 띄며, 가까워서 손님이 쉽게 찾아올 수 있는 곳의 상가를 사야 합니다.

손님이 쉽게 지나쳐버리는 상가나 멀어서 손님이 찾아오기 힘든 상가는 피해야 합니다.

그러므로 대학교, 대기업, 대형교회, 아파트 단지 근처의 상가를 사는 것이 좋습니다. 단, 이러한 곳에 있더라도 밤이나 주말이면 사람들이 없어서 썰렁해지는 상가는 피해야 합니다.

단지 내 상가를 예로 들면, 아파트 단지 안에 깊숙이 들어가 있는 상가는 아파트 단지 주민만 상대하므로 주민들이 놀러 나가는 주말에는 썰렁할 수 있습니다. 하지만 같은 단 내 상가라도 4차선 도로와 접해 있는 상가는 단지 내 주민과 도로를 지나가는 사람들을 모두 상대할 수 있어서 밤이나 주말에도 장사를 할 수 있는 장점이 있습니다.

좌 : 아파트 단지 안에 있는 상가 / 우 : 아파트 단지와 함께 4차선 도로에 접해 있는 상가

 

퇴근시간에 사람이 붐비는 곳의 상가!

대부분의 사람들은 출근시간이나 점심시간보다는 주로 퇴근하는 길에 돈을 많이 씁니다. 그러므로 퇴근시간에 사람이 많이 다니는 곳에 있는 상가가 좋습니다. 물론 퇴근시간뿐만 아니라 하루 종일 사람이 붐비는 곳에 있는 상가라면 더 좋습니다.

 

 

- 절대 사면 안 되는 상가

 

아무리 싸더라도 공실이 많은 곳의 상가!

길을 걷다 보면 '임대'라고 써 붙인 상가들을 보게 됩니다. 그중에서도 현수막이 오래되어 너덜너덜해진 경우를 본 적이 있을 겁니다. 상가를 살 때는 시세보다 싸다고 해서 이렇게 오랫동안 비어 있는 상가가 많은 곳에서는 사면 안 됩니다.

이러한 곳은 교통이 불편하다거나, 주변 환경이 좋지 않다거나 하는 등의 이유로 세가 잘나가지 않는 곳이기 때문입니다. 또 때로는 교통이 좋더라도 건물에 결함이 있어서 공실이 생기는 경우도 있으므로 주의해야 합니다.

상가를 살 때는 비싸더라도 주변 상가가 대부분 세입자로 채워져 있는 곳의 상가, 세를 놓으면 며칠 안에 세가 들어올 수 있는 곳의 상가를 사야 합니다.

 

지나다니는 사람(유동인구)이 적은 곳의 상가!

장사는 지나다니는 사람이 많아야 잘됩니다. 그렇지 않으면 당연히 월세를 적게 받을 수밖에 없고, 그렇게 되면 수익률이 떨어져 상가의 가치도 같이 떨어지게 됩니다.

 

주변에 대형할인매장이나 백화점이 있는 상가!

지나다니는 사람도 많고 눈에 잘 띄는 곳에 있는 상가라도 주변에 대형할인매장이나 백화점 등이 있으면 손님을 빼앗겨 장사하기가 힘듭니다. 장사가 안되면 상가의 가치도 떨어지게 되겠죠.

 

월세나 권리금이 지나치게 싼 상가!

상가 가격이 싸더라도 월세나 세입자들끼리 주고받는 권리금이 지나치게 싼 곳은 피하는 것이 좋습니다. 월세가 지나치게 싸면 나중에 쉽게 팔 수 없고, 설사 팔린다고 하더라도 제값을 받을 수 없기 때문입니다.

월세를 많이 받는 상가가 나중에 팔 때도 비싼 가격을 받을 수 있습니다.

 

급한 오르막이나 내리막에 위치한 상가!

경사가 심해 길을 오르기가 힘들거나 내려갈 때 잔뜩 신경 써야 하는 길 옆에 있는 상가라면 사람들 눈에 들어오기 어렵습니다. 

 

세입자나 주인이 자주 바뀌는 상가!

장사가 잘 되는 상가라면 세입자나 주인이 자주 바뀔 이유가 없습니다.

 

수익률이 지나치게 좋은 새 분양 상가!

다른 사람이 가지고 있던 상가를 사지 않고 새 상가를 분양받는 경우, 높은 수익률을 강조하는 등 분양조건이 지나치게 좋은 상가는 피하는 것이 좋습니다. 새로 지어진 상가라서 깨끗한 이미지 때문에 사람들이 많이 모일 수는 있겠지만, 주변에 있는 상가들보다 수익률이 월등히 높은 경우는 없습니다. 

새로 지은 상가를 살 때는 주변 상가의 수익률이 어느 정도인지 먼저 확인해 보고, 터무니없이 높은 수익률을 강조하는 상가를 의심해 봐야 합니다.

 

 

04. 상가투자 전 꼭 살펴봐야 할 것들

 

- 집이나 직장이 가까워 자신이 잘 아는 곳!

상가를 살 때는 가능하면 자신이 살고 있는 집이나 직장에서 가까운 곳에 있는 상가를 사는 것이 좋습니다. 거리가 멀면 관리하기가 어렵고, 특히 세를 받기가 힘듭니다. 보통 월세는 직접 건네받지 않고 통장으로 받는 경우가 많지만, 월세 낼 날짜가 지나서 독촉해도 차일피일 미루면서 주지 않는다면 힘들더라도 직접 받으러 갈 수밖에 없습니다.

또한 주위에서 추천하는 말만 믿고 자신이 잘 모르는 지역에 있는 상가를 사기보다는 자신이 많이 다녀봐서 잘 아는 곳에 있는 상가를 사는 것이 좋습니다. 자신이 평소에 자주 다니던 곳이어야 장사가 어느 정도 되는지, 또 어떤 장사가 잘 되는지 등을 쉽게 알 수 있기 때문입니다. 

 

- 유동인구가 어느 정도인지 반드시 확인!

마음에 드는 상가가 있다면 평소 잘 아는 곳이라 하더라도 오전, 점심, 오후, 심야에 얼마나 많은 사람들이 상가 앞을 지나가는지 최소한 2주 정도는 확인해 봐야 합니다. 평일뿐만 아니라 주말에도 마찬가지입니다.

유동인구를 확인할 때는 그 주위에 살고 있는 사람이 얼마나 되는지도 같이 확인하는 게 좋습니다. 상가 주위에 대단지 파트나 큰 동네가 있으면 출퇴근 시간이나 점심시간 이외에도 꾸준히 장사할 수 있기 때문입니다.

 

- 상가자치규약이 있다면 필히 확인!

상가자치규약이란 입점 상인들 모두가 장사를 잘할 수 있도록 업종을 제한하거나, 자기만 살겠다고 원래 정해진 업종이 아닌 다른 업종으로는 장사할 수 없게 하는 등 원활한 상가 운영을 위해 상가 주인들이 자체적으로 만든 상가의 규칙입니다.

상가 중에는 벽으로 확실하게 구분된 상가가 있는가 하면, 백화점의 푸드코트처럼 벽이 없어서 상가들의 구분이 애매한 상가(오픈상가)도 있습니다. 이러한 상가를 살 때는 자신이 사려고 하는 상가의 정확한 위치와 면적을 눈으로 직접 확인해야 합니다.

또 상가에 따라 상가자치규약이 있는 경우도 있으므로 상가자치규약이 있는지 없는지 확인해보고 만약 있다면 내용을 반드시 확인해야 합니다. 상가자치규약의 제한사랑에 걸려 세를 주는 데 어려움을 겪을 수도 있습니다.

예를 들어보겠습니다.

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A 씨는 전 세입자가 나간 후 1년 가까이 세가 나가지 않아 답답해하던 차에 한 중개업소의 소개로 기분 좋게 계약을 했습니다. 하지만 2주쯤 후에 중개업자에게서 세입자가 장사를 할 수 없으니 계약을 해지하고 계약금을 돌려다는 연락이 왔습니다.

A 씨는 어이가 없었지만 다음 날 중개업소를 방문해 보니 그동안 왜 세가 나가지 않고 어렵게 한 계약마저 깨진 이유를 알게 되었습니다.

본인이 상가를 살 때 확인하지 않아 몰랐던 상가자치규약 때문이었습니다. 상가자치규약에 의하면 오픈상가였던 A 씨 상가는 뒤편에 있는 상가에 피해를 주는 벽을 쌓을 수 없었고, 물건을 진열하는 장사는 안 되며, 2층에 분식집이 있어서 분식점도 하지 못하도록 되어 있었습니다. A 씨는 자기가 산 상가가 투명한 유리로 둘러싸여 있어서 그동안 오픈상가라는 것도 몰랐던 것입니다.

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이러한 일을 겪지 않으려면 필히 상가를 사기 전에 상가를 직접 눈으로 확인하고 상가자치규약도 확인해야 합니다.

 

- 화장실, 수도 등의 편의시설 확인!

상가가 있는 층에 화장실은 몇 개인지, 환기는 잘 되는지, 상가 안에서도 수도 사용이 가능한지, 짐을 옮기기 쉬운지, 주차가 편리한지 등 편의시설이 어떻게 되어 있는지도 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 세입자들이 편하게 장사할 수 있는 상가가 세를 많이 받을 수 있습니다.