[부동산] 재건축 아파트 볼 때 용적률만 보면 안되는 이유!! (평균대지지분)

안녕하세요. 루디입니다.

 

이번 시간에는 현재 부동산 물건 검색 중에 보충할 내용이 있어 글을 첨부하기 위해 이렇게 따로 글을 작성하게 되었는데요.

 

바로 평균대지지분입니다.

 

보통은 재건축 아파트를 볼 때 용적률만 보고 투자 여부를 판단하시는 분들이 있는데요.

 

절대 그러시면 안 됩니다. 잘못된 투자로 큰 손해를 입으실 수 있으니, 꼭 평균대지지분을 체크하시기 바랍니다.

 

 

 

자 그럼 시작합니다.

 

이미 많이들 아시겠지만 기본적인 건폐율과 용적률에 대해서 한번 보고 넘어가겠습니다.

 

 

건폐율이란?

건폐율은 대지 면적에 대한 건축 면적의 비율을 말합니다. 쉽게 말하면 땅의 크기와 비교해 건물을 어느 정도 넓이로 건축할 수 있는가에 대한 비율입니다. 건폐율이 높다는 의미는 건물을 넓게 건축할 수 있다이며, 건폐율이 낮다는 것은 건물을 좁게 건축해야 한다는 뜻입니다.

 

건폐율을 제한함으로써 개개 건축물의 대지에 여유 공간을 확보해 도시의 평면적인 과밀화를 억제하고 일조·채광·통풍· 등의 공간을 만들어 쾌적한 생활환경을 조성할 수 있습니다. 그리고, 건축물이 너무 밀집한 경우 화재 등에 취약하기 때문에 이를 방지하기 위함도 있습니다.

 

 

건폐율 제한

전 국토에서 건축 행위를 하려는 경우 해당 용도지역별로 국토계획법에 따라 지정된 건폐율을 반드시 따라야 합니다.

국토계획법에서는 시행령에 건폐율의 상한을 정해놓고 그 범위 안에서 지자체가 지역별 상황에 따라 유연히 대응할 수 있도록 조례로 위임하는 방식을 취하고 있습니다. 따라서, 실제 건축 행위를 할 지역의 지자체의 조례를 통해 적용할 건폐율을 확인해 봐야 합니다.

 

하지만 예외도 있습니다. 건폐율 역시 국토계획법 또는 건축법에서 강화 또는 완화되는 기준이 있고, 지구단위계획구역·개발밀도관리구역·입지규제최소규역·도시개발구역·정비구역·재정지촉진지구·특별건축구역·특별가로구역·건축협정구역 등 특별하게 이루어지는 각종 개발사업구역에서 재기된 별도의 기준이 있으면 그 기준에 따르게 됩니다.

 

용적률이란?

대지면적에 대한 연면적의 비율을 말하며, 연면적이란 건축물 하나의 각층 바닥면적을 모두 더한 값을 말합니다. 쉽게 말하면 땅 위의 건물을 얼마만큼의 크기로 지을 수 있는가에 대한 비율이라고 할 수 있습니다.

용적률이 높다는 것은 건물을 높게 지어서 각 층을 다양하게 이용할 수 있다는 의미가 되고, 용적률이 낮다는 것은 건축할 수 있는 건축물의 규모가 작아서 각 층에서 이용할 수 있는 면적이 작다는 뜻이 됩니다. 이 때문에 용적률이 높으면 이용할 수 있는 면적이 넓어져서 수익성이 커지므로 토지의 가격은 높아지며, 용적률이 낮으면 면적이 작아서 수익성이 작아지므로 토지의 가격은 상대적으로 낮아지게 됩니다.

 

지하층과 지상에 설치된 부설주차장의 경우는 연면적에는 포함되지만 용적률 산정 면적에서 제외됩니다.

 

이와 같이 용적률을 제한하는 이유는 개발 용도의 토지에는 용적률을 높게, 보전 목적의 토지에는 용적률을 낮게 설정함으로써 건축물과 인구의 밀도가 조정되고 토지의 효율적인 이용과 쾌적한 생활환경을 조성함으로써 효과적인 국토의 이용을 도모하고자 하는 것입니다. 또한 대지 내 공지, 보행공간 조성, 공개공지 확보, 공공용지의 기부체납 또는 임대주택의 건설 등 도시계획사업에 따른 사업자의 공공기여를 유도하기 위한 용적률의 완화 혹은 인센티브 부여 방안 등도 법규 및 조례를 통해 다양하게 시행되고 있습니다.

 

https://rudy-ft.tistory.com/13

[부동산] 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역 ?? 1종 2종 3종??

 

01. 전용주거지역

안전하고 위생적인 생활환경을 보존해야 하는 지역입니다. 이미 설정되어 있는 쾌적한 환경을 유지해야 할 필요성이 있는 곳과 자연녹지지역, 도시자연공원, 국립공원, 녹지보전지역 등에 연계되어 있는 곳도 이에 속해 있다고 볼 수 있습니다. 이 전용주거지역은 또 두 가지로 나뉩니다.

단독주택을 세우도록 허가한 제1종

5층 이하 공동주택을 짓는 제2종

종류와 상관없이 전용 건폐율은 50% 이하,

제1종의 경우 용적률 50 ~ 100% 이하,

제2종의 경우 용적률 100 ~ 150% 이하로 제한됩니다.

 

02. 일반주거지역

일반주거지역이 일컫는 곳은, 주택이 밀집된 곳이라 볼 수 있습니다. 이 안에서도 3가지로 나눠 놓았는데요.

 

제1종은 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역으로 건폐율 60%, 용적률 100 ~ 200프로 이내입니다.

주로 4층 이하의 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 상가 건물 5층 이하의 연립주택을 지을 수 있습니다. 이 밖에 유치원, 학교(초, 중, 고), 노유자시설의 설립이 가능합니다. 층수에 제약이 있기 때문에 1종 일반주거지역에는 아파트가 들어설 수 없습니다. 그래서 재개발 시 2종으로 용도변경을 하여 아파트 단지를 짓는 경우가 많습니다.

우리 주변에 아파트가 없이 저층 중심으로 단독주택, 빌라 등이 밀집되어 있는 곳 대부분이 제1종 일반주거지역입니다.

 

제2종은 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경 조성을 위해 필요한 지역으로 건폐율 60%, 용적률 150 ~ 250% 이내입니다. 주로 18층 이하의 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 종교시설 등을 지을 수 있습니다. 제1종과 마찬가지로 유치원, 학교(초, 중, 고), 노유자시설의 설립이 가능합니다. 18층 이하의 아파트, 주상복합, 상가 건물을 올릴 수 있기 때문에 1종 보다 토지의 이용 가치가 높아 일반적으로 1,2,3종 중에서 토지 가격이 가장 비싼 편입니다.

건폐율 60프로 이하로 가능하고, 용적률은 150~250프로 이내입니다.

 

제3종은 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경 조성을 위해 필요한 지역으로 건폐율 50%, 용적률 200 ~ 300% 이내입니다.

주로 고층 공동주택(아파트)가 있는 경우가 대부분이며, 1,2종에서 지을 수 있었던 단독주택, 근린생활시설, 종교시설 등을 3종에서도 동일하게 지을 수 있습니다.

18층 층수에 제약이 있는 2종과 달리 건폐율이 50%로 2종보다 10% 줄어드는 대신 용적률 300% 이내에서 고층 아파트를 지을 수 있는 것이 차이점입니다.

 

03. 준주거지역

준주거지역은 주거기능을 수행하고 있지만 일부는 상업과 업무기능을 함께 하는 곳을 의미합니다.

좀 더 자세히 설명하자면 주거용도와 상업, 업무용도가 복합적으로 이루어져 있지만, 모든 건축물이 가능한 것은 아닙니다.

거주자들이 살아가면서 필요한 상업시설은 어느 정도 가능하지만, 공장이나 장례식장 등 거주자들과 큰 관련이 없으며 주거지의 기능에서 어긋나는 것들은 지어질 수 없습니다.

건폐율 70%, 용적률 200 ~ 500% 이내입니다. 이는 최대 허용치이며, 지자체 조례에 따라 달라질 수 있습니다.

 

용적률 제한

전 국토에서 건축 행위를 하려는 경우 해당 용도지역별로 국토계획법에 따라 지정된 용적률을 반드시 따라야 합니다. 국토계획법에서는 건폐율과 마찬가지로 시행령에서 용적률의 하한과 상한을 정해놓고 그 범위 안에서 지자체가 지역별 상황에 따라 유연히 대응할 수 있도록 조례로 위임하는 방식을 취하고 있습니다. 따라서, 실제 건축행위를 할 지역의 지자체의 조례를 통해 적용할 용적률을 확인해 봐야 합니다.

 

이 용적률 또한 예외가 있습니다. 국토계획법 또는 건축법에서 강화 또는 완화되는 기준이 있고, 지구단위계획구역·개발밀도관리구역·입지규제최소구역·도시개발구역·정비구역·재정비촉진지구 등 특별하게 이루어지는 각종 개발사업구역에서 제기된 별도의 기준이 있으면 그 기준에 따르게 됩니다.

 

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여기까지는 보통 많은 분들이 아시는 내용일 겁니다. 

 

뿐만 아니라 재건축을 할 때는 해당 지역이 몇 종 주거지역인지 현재 용적률이 얼마나 되는지를 확인하고 용적률이 어느 정도까지 오를 수 있는지를 봤을 겁니다.

 

하지만 이게 전부가 아닙니다.

 

재건축의 수익성을 결정짓는 여러 요소가 있지만, 가장 중요한 것은 용적률이 아닌 평균대지지분입니다.

 

평균대지지분과 재건축 가능 용적률, 기부채납률을 가지고 재건축의 수익성을 판단할 수 있습니다.

 

하지만, 재건축 가능 용적률, 기부채납률은 제도와 관련된 문제이니 아파트 재건축 사업성 검토에서 개별 아파트에게 가장 중요한 것은 평균대지지분입니다.

 

용적률을 무시하는 것이 아니라 용적률만 가지고 재건축이 된다 안된다 하시는 분들이 있어서 꼭 그렇지만은 않다는 것을 알려드리고 싶습니다.

 

자 그럼 왜 평균대지지분이 중요한지 알아보겠습니다.

 

 

예를 들어, A 아파트와 B 아파트 모두 대지는 10만 제곱미터이고 용적률은 200%라고 가정해 봅시다. 

 

현재 건축물의 총량은 20만 제곱미터로 두 아파트가 동일하다는 말입니다.

 

여기서 A 아파트는 1,000세대이고, B 아파트는 3,000세대라면 어떻게 될까요?

 

A 아파트는 대형 평수 위주, B 아파트는 소형평수 위주라는 말입니다.

 

A, B 아파트 모두 재건축으로 기부채납(10%) 후 22만 5천 제곱미터까지 건물을 지을 수 있고, 평균 전용 85제곱 미터의 아파트를 짓는다고 가정하면, 2,647세대를 지을 수 있습니다.

 

A 아파트는 1,000세대를 조합원들이 나누어 가지고, 남은 1,647세대를 일반분양해서 그 수익으로 재건축을 할 수 있습니다. 기존 평수보다 적은 평수를 주는 것이 불만인 조합원들이 있을 수 있으나 인기 있는 평형대 위주로 재건축하는 것이 이익이므로 어떻게든 설득이 될 것이고, 큰 평수를 넣고 세대수를 줄여도 충분히 사업성이 있습니다.

 

하지만..

 

B 아파트는 2647세대를 지으면 조합원에게 줄 아파트가 부족합니다. 이렇게 되면 일반분양 건 자체가 없고 일반분양이 없다는 건 사업성이 없다는 겁니다. B 아파트가 A 아파트와 같은 수익성을 가지려면 7,941세대를 지어야 합니다.

쉽게 말해 

A 아파트는 기존 1,000세대는 아파트를 받고 1,647세대의만 큼의 수익이 발생합니다.

B 아파트가 A 아파트와 동일한 수익성을 내려면 A 아파트가 1,000세대일 때 2,647세대이니 B 아파트가 3,000세대일 때는 7,941세대가 돼야 수익성이 동일할 겁니다. 

여기서 소형평수의 건축비가 높은 것을 감안하면 8,500세대는 지어야 합니다. 그렇게 되면 22만 5천 제곱미터에 8,500세대면.. 평균 전용면적이 26.47제곱 미터 정도가 돼야 합니다. 전용면적이 8평이 안되는 8,500세대라...

B 아파트는 전용 17평의 아파트 4,000세대 정도를 지어 1,000세대를 일반분양하는 것이 최선일 것 같습니다.

하지만, 전용 17평이 인기가 있을지는 모르겠습니다.. 

결론. A 아파트와 B 아파트의 면적과 용적률은 같지만 B 아파트의 재건축에는 난관이 있습니다.

 

여기까지 이해하셨다면 재건축의 수익성은 평균대지지분을 봐야 한다는 걸 아셨을 겁니다.

 

자 그럼 어떻게 구할까요?

 

총 대지면적과 총 세대수만 알아보시면 됩니다.

 

https://www.disco.re/

디스코 - 우리동네 부동산

 

디스코라는 부동산 사이트를 이용하시면 되는데요.

 

이 부분에 총 세대수가 나와있고 조금 더 내리시면

이렇게 면적이 나와있습니다.

 

하지만, 평균대지지분을 구하고 다시 평으로 바꿔야 하니 우측 네모에 보이시는 평을 눌러서 면적이 평으로 표기되도록 바꿔줍니다.

5,023평 / 252세대 = 약 20평(약 66제곱 미터) 정도가 나옵니다.

 

20평 정도면 사업성이 우수하다고 볼 수 있습니다. 보통은 평균대지지분이 15평 이상은 되어야 재건축 사업성이 있다고 판단하고 있습니다.

 

그 이유는 15평 정도는 되어야 일반분양 물량이 기존 세대수 대비 약 15~20% 정도가 나오기 때문입니다.

 

 

 

 

 

 

위 내용을 통해 확인했듯이 앞으로는 용적률만 보고 재건축 아파트에 투자하시는 분들이 없었으면 좋겠습니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사드리며, 구독과 공감 부탁드립니다 ^^