[부동산] 전세/월세 계약서 세입자에게 유리하게 쓰기

안녕하세요. 재린이 루디입니다~

 

오늘은 집을 계약하면서 중요한 전세/월세 계약서를 세입자에게 유리하게 쓰는 법에 대해서 알아볼 건데요.

우선 계약을 하러 갈 때 챙겨야 할 준비물은 뭘까요??

 

기본적인 거라 많은 분들이 아시겠지만, 같이 체크하고 넘어갈게요~

 

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계약하러 갈 때 준비물

 

세입자 : 도장, 주민등록증 또는 운전면허증

집주인 : 도장, 주민등록증

 

만약 집주인이 도장을 가지고 나오지 않았다면 지장(손도장)을 찍으면 돼요. 지장보다 도장이 더 믿을 만하다는 사람도 있지만, 위조가 가능한 도장보다 지문이 남는 지장이 오히려 더 좋을 수도 있어요.

그리고 계약서를 완전히 쓰기 위해서는 서명이 필요하므로, 계약서를 컴퓨터로 작성해서 출력한다 하더라도 집주인과 세입자의 이름은 직접 손으로 적는 것이 좋아요~

주택 임대차 계약을 할 때는 법무부에서 제공하는 '주택 임대차 표준계약서'를 이용하는 것을 추천합니다!

임차인의 보증금이 잘 보호받을 수 있도록 만들어져 있기 때문이에요~

 

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① 계약 종류 표시

보증금이 있는 월세라면 보증금이 있는 월세란에 체크, 전세라면 전세란에 체크, 순수하게 월세만 내거나 1개월 월세에 해당하는 예치금을 보증금 대신 지불하는 방식이라면 월세란에 체크하면 돼요.

 

② 임대인과 임차인 이름

임대인과 임차인 각자의 주민등록상 이름을 적습니다. 이때 임대인의 이름이 등기사항전부증명서와 건축물대장 등의 이름과 일치하는지 확인해야 돼요.

 

여기서 가장 중요한 점은 나와 계약하고 있는 사람이 진짜 집주인이 맞는지 꼭 꼭 확인해야 돼요.

집주인이 아닌 사람과 자칫 잘못 계약하면 보증금을 모두 잃고 빈털터리가 되고 말아요....

그렇다면 집주인이라며 나타난 사람이 진짜 집주인인지 확인할 수 있는 방법은 뭘까요??

네. 맞습니다. 다들 같은 생각을 하셨을 거예요. 계약서를 작성하기 전에 집주인이 내민 주민등록증을 확인하면 돼요.

하지만, 위조된 주민등록증을 보여줄 수도 있으니 꼭 확인해야 돼요. 

확인 방법은 제 블로그 다른 글 링크를 공유해드릴 테니 참고하시면 될 것 같아요 ^^

rudy-ft.tistory.com/3

[부동산] 진짜 집주인이 맞나? 주민등록증 진위 확인하기

③ 임차주택의 표시

세를 얻고자 하는 집의 주소와 동·호수, 집이 지어져 있는 토지의 지목과 면적, 집의 구조, 용도, 면적과 주택의 일부분만 임차할 경우 그 부분과 면적 등을 기재합니다. 이때 주의할 점은 등기사항전부증명서가 아니라 건축물대장과 토지대장의 내용을 기준으로 기재해야 한다는 것입니다.

 

여기서 잠깐 건축물대장에 대해서 체크하고 넘어갈게요.

 

※ 등기사항전부증명서에 기록된 집의 면적, 층수, 용도 등에 관한 내용의 출처는 바로 '건축물대장'입니다.

즉, 건축물대장의 내용을 그대로 옮겨놓은 것이죠. 그리고 건축물대장에 기록된 소유자의 성명과 주소, 주민등록번호 등에 관한 내용의 출처는 바로 '등기사항전부증명서'입니다.

다시 말해 '집이라는 건축물 자체'에 관한 내용은 건축물대장이 기준이고, '집의 소유자가 누구'인지에 관한 내용은 등기사항전부증명서가 기준입니다. 따라서 세를 얻을 집의 호수가 정확히 몇 호인지 알려면 등기사항전부증명서가 아니라 건축물대장을 확인해야 합니다. 

 

건축물대장의 종류는 2가지입니다. 단독주택, 다가구, 상가주택의 경우에는 일반건축물대장을 확인해야 하고, 아파트, 연립, 다세대(빌라)의 경우에는 집합건축물대장을 확인해야 합니다.

 

쉽게 와닿지 않을 수 있으니, 실제 사례를 하나 소개해드릴게요.

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'부동산상식사전' 中

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이런 경우도 있으니 계약을 할 때는 꼭 건축물대장을 확인하도록 해야겠죠?

 

④ 미납국세

임대인인 집주인에게 밀린 국세가 있는지 확인하여 그 사실 여부를 기재합니다. 만약에 임대인이 국세를 연체했다면 해당 주택이 경매로 넘어갈 수 있기 때문입니다.. 중개대상확인·설명서에도 기재해야 합니다.

 

⑤ 선순위 확정일자 현황

세를 얻고자 하는 집에 자신보다 먼저 입주한 세입자가 있는 경우, 해당 세입자들의 보증금 액수와 확정일자 부여 여부를 집주인에게 확인하여 그 사실을 기재해야 합니다. 만약에 해당 주택이 경매에 넘어간다고 가정했을 때 자신의 보증금을 보호받을 수 있는지 여부를 예측할 수 있기 때문입니다. 계산 결과 근저당권의 채권최고액과 선순위 임차인의 모든 보증금 그리고 자신의 보증금을 합한 금액이 해당 주택 가격의 80%를 넘는다면 계약을 심각하게 고민해 봐야 합니다.

[계산식 : 예) 내 보증금 9,000만원, 세입자 A 보증급 7,000만원, 세입자 B 보증금 8,000만원, 채권최고액 1억원, 집값 4억원인 경우 / [(9,000만원 + 7,000만원 + 8,000만원)+1억원] / 4억원 X 100 = 85%]

 

잠깐! 근저당권에 대해서 꼭 체크해야할 부분 한가지를 알려드리자면 

혹여 집주인이나 중개업자가 채권최고액은 1억원이지만 빚을 거의 갚아 실채권액은 500만원밖에 안 된다고 하더라도 등기사항전부증명서상의 채권최고액 그대로 계산해야 합니다. 집주인이 나중에라도 돈이 필요해지면 채권최고액 범위 안에서 언제든 다시 돈을 빌려 쓸 수 있기 때문입니다.

 

⑥ 확정일자 부여

해당 주택으로 이사하고 전입신고를 한 후 확정일자를 받을 때 이곳에 확정일자 도장을 찍으면 됩니다.

 

⑦ 제1조 보증금과 차임

보증금과 월세 금액을 적을 때는 위조를 막기 위해 아라비아 숫자로만 기재하지 말고, 한글이나 한자로 한 번 더 적어줍니다. 계약일과 잔금일 사이의 기간은 여유 있게 한 달 이상으로 잡는 것이 좋습니다. (월세의 경우 금액이 적어 중도금은 대부분 생략합니다) 또한 계약금을 지불했다는 계약금 영수증은 분실할 위험이 있으므로, 계약서의 영수자에 집주인의 사인과 도장을 받아 계약금 영수증을 대체하면 좋습니다.

 

⑧ 제2조 임대차기간

임차인이 입주할 수 있도록 집주인이 집을 비워주는 날짜와 계약기간을 기재합니다.

 

⑨ 제3조 입주 전 수리

입주 전에 수리가 필요한 시설이 있는지, 있다면 언제까지 수리해 줄 것인지, 약속한 날까지 수리가 되지 않으면 임대인에게 주어야 할 임대보증금에서 수리비를 제하고 준다든지 하는 약정내용을 기재해야 합니다. 이러한 내용이 없으면 계약 기간 이내 또는 만료 후에 시설수리비용 등으로 인한 다툼이 발생하게 됩니다. 이렇게 약정내용을 기재해두면 다툼을 미연에 방지할 수 있지요.

 

⑩ 제4조~제9조

임차주택의 사용·관리·수선에 관한 내용, 계약 포기에 따른 계약해제 내용, 채무불이행과 관련한 손해배상 내용, 임차인의 월세연체나 주택의 구조변경, 전대 등으로 인한 계약해지 내용, 계약종료 시 원상복구에 관한 내용, 계약종료 시 공과금, 관리비, 장기수선충당금 정산에 관한 내용 등입니다. 꼼꼼하게 읽어보고, 이해가 되지 않는 부분이 있으면 공인중개사나 전문가에게 물어보아 자신에게 불리한 내용이 없는지 확인해야 합니다.

 

 

⑪ 제 10조 중개보수 등

중개 수수료에 관한 내용입니다. 요율과 금액을 적고 중개 수수료 소득공제와 관련하여 현금영수증을 받을 경우, 중개 수수료에 부가가치세가 포함 되는지 여부를 확인해야 합니다.

 

⑫ 제 11조 중개대상물확인·설명서 교부

중개대상물확인·설명서 작성 및 교부에 관한 내용입니다. 주택에 대해 전반적인 체크가 제대로 되어 있는지 확인한 후 확인날짜를 기재합니다.

 

⑬ 특약사항

특약사항을 기재할 때는 신중해야 합니다. 예를 들어 주차장이 있어서 계약하려고 했는데 주차장에 차를 댈 수 없다든지, 관리비를 생각보다 많이 내라고 한다든지, 도배장판은 세입자가 해야 한다든지 등 자신에게 불리한 내용이 없는지 다시 한번 확인해보고, 애매한 점이 있으면 주위 사람들에게 물어본 후에 신중히 작성하세요.

J씨는 자신이 살림하는 2층 이외에 3층의 옥탑방도 이용할 수 있다는 말을 듣고, 옥탑방을 아이들 공부방으로 사용하면 좋겠다는 생각에 전세 계약을 했습니다. 그런데 이삿날 옥탑방에 짐을 옮기려 하니 집주인이 "내가 언제 옥탑방을 사용해도 좋다고 했느냐?"라면서 옥탑방 열쇠를 주지 않는 거이었습니다. J씨는 정말 황당했죠. 그때 옥탑방을 이용해도 된다는 내용을 계약서 특약사항에 적은 것이 생각났습니다. 이것을 보여주니 그제야 집주인은 옥탑방 열쇠를 내주었습니다. 만약 J씨가 이런 내용을 특약사항에 적어놓지 않았다면 과연 옥탑방을 쓸 수 있었을까요?

 

⑭ 임대인, 임차인, 중개업자의 주소, 연락처, 주민등록번호 등

임대인, 임차인, 중개업소의 주소, 연락처, 주민등록번호·사업자등록번호 등을 기재하는 칸입니다. 임대인의 연락처를 기재할 때는 칸의 크기가 작다는 이유로 집 전화번호나 휴대전화 번호 중 하나만 적지 말고, 가능하면 2가지를 모두 적어두어야 편리합니다. 그리고 앞에서 얘기했듯이 계약서에 기재된 집주인의 이름이 주민등록증과 등기사항전부증명서상의 이름과 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 그리고 중개업소를 통해 전·월세 계약을 할 때는 계약서에 기재된 증개사의 이름과 사업자등록번호가 중개업소 벽에 걸려 있는 사업자등록증의 내용과 일치하는지도 반드시 확인하세요.

 

 

법의 보호를 받기 위한 중요사항! 반드시 확인하세요!

법무부에서 제공하는 주택임대차 표준계약서 맨 뒷부분에는 임차인의 권리보호를 위하여 계약체결 시 반드시 알아 두어야 할 당사자 확인방법, 권리순위관계 확인 내용, 중개대상물확인·설명서 확인방법, 대항력 및 우선변제권 확보에 관한 내용이 적혀 있습니다. 또한 계약기간 중 차임증액 청구에 관한 내용, 월세소득공제 방법, 묵시적 갱신의 효력 등에 관한 내용, 계약 종료 시 보증금을 돌려받지 못했을 경우 조치하는 임차권등기명령에 관한 내용 등이 자세하게 설명되어 있으니 꼭 읽어보세요!

 

 

※일단 계약서에 도장을 찍으면 번복할 수 없습니다.

계약서를 썼더라도 마음이 바뀌면 계약 후 24시간 안에는 이 계약을 없었던 것으로 할 수 있다고 생각하는 사람들이 있습니다. 그러나 이는 잘못된 상식입니다. 일단 계약서에 도장을 찍으면 그 계약은 번복할 수 없습니다. 굳이 번복하고 싶다면 세입자는 자신의 계약금을 포기해야 하고, 집주인은 세입자가 준 계약금의 2배를 물어줘야 합니다. 그러므로 계약서에 도장을 찍기 직전까지 자신에게 불리한 점이 없는지 확인, 또 확인해야 합니다.

 

 TIP. 세입자에게 유리한 계약기간은 1년일까, 2년일까?

1년 계약해도 1년 더 연장할 수 있다.

전·월세 계약을 할 때 집주인이 계약기간을 1년만 요구하는 경우도 있고, 2년을 요구하는 경우도 있습니다. 또는 세입자에게 맡기기도 합니다. 그러면 세입자에게 유리한 계약기간은 1년일까요. 2년일까요?

계약기간이 2년인 세입자는 세 얻은 주택에서 2년간 아무런 방해를 받지 않고 편안하게 살 수 있습니다. 그렇다면 계약기간이 1년인 세입자는 계약을 1년으로 했으니 1년밖에 살지 못할까요? 아닙니다. 비록 세입자가 1년으로 계약했다 하더라도 1년 뒤에 한 해 더 살고 싶으면 1년 더 연장하여 살 수 있습니다.

「주택임대차보호법」에 그렇게 기재되어 있기 때문입니다.

「주택임대차보호법」에 의해 2년까지 보장

다시 말해 전·월세 계약을 1년으로 하든 2년으로 하든, 세입자는 계약기간에 상관없이 세를 얻은 집에서 최대 2년까지 아무런 방해도 받지 않고 살 수 있습니다. 따라서 세입자 입장에서는 계약기간을 1년으로 하는 것이 더 유리합니다. 세입자가 계약기간을 마치고 이사 가면 다음 세입자와 집주인 간의 계약 시 중개수수료를 집주인이 내지만, 세입자가 계약기간을 마치지 못하고 도중에 이사 가면 중개수수료를 세입자가 내야 하기 때문입니다. 즉 계약기간을 2년으로 길게 잡아놓으면 2년 후에 이사를 가야만 중개수수료를 물지 않습니다.

요즘과 같이 경기가 좋은 않은 때 계약서 하나 잘 써서 중개수수료로 줄 돈 40~50만원을 아낄 수 있다면 이것 역시 훌륭한 재테크가 아닐까요?

 

TIP. 아무도 말해주지 않는 계약서의 묵시적 갱신

임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 임차인에게 계약을 갱신하지 않겠다고 통지하지 않거나, 임차인이 임대인에게 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 계약을 갱신하지 않겠다고 통지하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이때 임대차 기간은 통상 2년이며 이것을 묵시적 갱신이라고 합니다. 그런데 이렇게 묵시적으로 계약이 연장된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 이에 따라 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대인에게는 임차인에게 보증금을 돌려줘야 할 의무가 생깁니다. 단, 임차인이 임대차기간에 2회에 걸쳐 월세를 밀리면 임대인이 언제든지 계약을 해지할 수 있다는 점에 주의하세요.

 

 

 

 

여기까지 전세/월세 계약서 세입자에게 유리하게 쓰기에 대해서 알아보았는데요.

전세/월세 계약 전에 꼭 숙지하고 가셔서 유리하게 혹은 적어도 손해보는 계약서는 작성하지 않길 바랍니다 :)