[부동산] 부동산 기사에 항상 등장하는 LTV, DTI, DSR 은 무슨 뜻인가

안녕하세요. 재린이 루디입니다~

 

이번 시간에는 부동산 기사에 항상 등장하는 LTV, DTI, DSR 이라는 단어에 대해서 알려보려고 합니다.

 

단어 뜻을 알아야 기사를 볼 때 이해를 할 수 있겠죠?

 

LTV(주택담보인정비율)나 DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율)은 집을 담보로 한 과도한 대출로 은행과 개인이 부실해지는 것을 막기 위한 것으로, 대출에 대한 심사와 규제를 강화하여 무분별한 대출을 막고 부동산 투기를 억제하기 위해 등장했습니다. 부동산 기사에 빠지지 않고 나오는 용어이니 하나하나 자세하 살펴보겠습니다.

 

 

 

LTV(주택담보인정비율)

 

LTV(Loan To Value ratio)는 집을 담보로 얼마까지 돈을 빌릴 수 있는지를 말합니다. 4억원짜리 집의 LTV가 70% 라면 최대 2억 8,000만원까지 대출을 받을 수 있는 겁니다. 

예를 들어보겠습니다.

 

예 1) 시가 4억원인 주택, LTV 70% 적용, 전세 1억 5,000만원인 경우

[(4억원 x 70%) - 1억 5,000만원] = 1억 3,000만원까지만 대출 가능

 

예 2) 시가 4억원인 주택(서울지역), LTV 70% 적용, 방 3개인 경우

[(4억원 x 70%) - (3,700만원 x 3)] = 1억 6,900만원까지만 대출 가능

 

만약 대출받고자 하는 주택에 세입자가 있다면 위의 '예시 1'처럼 해당 주택의 LTV에서 세입자의 보증금을 뺀 1억 3,000만원까지만 대출이 가능합니다. 또한 '예시 2'처럼 대출받을 주택에 방이 있다면 은행에서는 방 개수에 해당하는 최우선변제금액을 제하고 대출해 줍니다. 집주인이 대출받은 후 각각의 방을 세 놓았는데 만약 해당 집이 경매에 넘어갈 경우, 각 방의 세입자들은 다른 어떠한 권리보다도 앞서 최우선으로 변제 금액을 돌려받을 수 있습니다. 이렇게 되면 은행에서는 그만큼의 돈을 되돌려 받지 못하게 되므로, 그 대비책으로 방 개수만큼 최우선변제금액을 제하고 대출해 주는 것입니다.

 

출처 : 대법원 인터넷 등기소

출처 : 대법원 인터넷 등기소

 

 

DTI(총부채상환비율)

 

DTI(Debt To Income)는 연 총소득에서 매년 갚아야 하는 원금 및 이자가 차지하는 비율을 말합니다. 대출자의 채무상환 능력을 평가하는 제도인셈입니다. 예를 들어 연소득이 1억원이고 DTI가 50%라면 연 원리금 상환액이 연 5,000만원을 넘지 않도록 대출 규모를 제한합니다. 그러므로 DTI가 낮을수록 대출 가능 금액은 줄어듭니다.

 

 

DSR(총부채원리금상환비율)

 

DSR(Debt Service Ratio)이란, 연 총소득에서 매년 갚아야 하는 전체 대출에 대해 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말합니다. 주택담보대출 원리금뿐 아니라 신용대출, 신용카드미결제액, 자동차할부금, 전세보증금담보대출, 예·적금담보대출, 유가증권담보대출의 원리금 등 주택담보대출 외 원리금까지 모두 반영하지 때문에 대출이 더 까다로울 수밖에 없습니다.

정부는 2018년 10월 31일 DSR을 본격 도입했습니다. 고 DSR 기준을 70%와 90%로 정하고 70%를 초과하면 위험대출, 90%를 초과하면 고위험대출로 판단합니다. 이에 따르면 시중은행은 위험대출을 전체대출의 15%, 고위험대출을 전체대출의 10%이하로, 지방은행은 각각 30%, 25%, 특수은행은 각각 25%, 20%로 관리해야 합니다.

2019년 2월부터는 상호금융업, 4월부터는 보험업, 5월에는 저축은행과 여신전문금융회사까지 DSR이 확대되었습니다. DSR은 매우 강한 규제에 속하기 때문에 규제를 지향하는 현 정부 정책이 있는 한 DTI와 LTV의 적용은 축소될 것으로 보입니다. 또 주택 시가에 따라 대출금액이 달라지는 LTV는 시가가 낮은 지역에는 의미가 있지만, 시가가 높은 지역에서는 큰 의미가 없습니다.

 

 

 

여기까지 부동산 기사에 항상 등장하는 LTV, DTI, DSR에 대해서 알아보았는데요~

앞으로는 부동산 기사를 볼 때 많은 도움이 되시길 바라며, 글을 마치겠습니다.