[부동산] 부동산 투자 재건축, 재개발 파헤치기 #1 (재건축, 재개발 진행 단계)

안녕하세요. 재린이 루디입니다~

 

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[부동산] 재건축, 재개발 용어 완전 정복!!

이번에 시간에는 저번 글에 이어 재건축, 재개발에 대해서 알아보려 하는데요.

요즘 같은 시기에 다들 재건축, 재개발 투자에 대해서 관심이 많으실텐데요.

 

자 그럼 지금부터 부동산 투자 재건축, 재개발에 대해서 알아보겠습니다.

 

제일 먼저 재건축과 재개발 투자에 성공하려면 재건축과 재개발의 차이점을 아는 것이 중요합니다.

 

그리고 다음으로 재건축과 재개발의 각 단계를 잘 이해해야 합니다. 단계마다 투자 포인트가 다르기 때문이예요.

 

그럼 가장 먼저 재건축과 재개발의 차이점에 대해서 알아볼까요?

 

 

 

01. 재건축과 재개발 이렇게 다릅니다.

재건축 단지는 주로 빈 땅에 계획적으로 건축한데다 지은 지도 30~40년정도밖에 되지 않아 건축 당시 함게 만든 도로, 상하수도, 공원, 공용주차장, 공동구, 녹지, 하천, 가스공급시설 등 정비기반시설이 심하게 낡지 않았습니다.

반면에 재개발 지역은 지은 지 50년 이상 지난 아주 오래된 동네로 주택은 물론이고 정비기반시설도 아주 낡아 새로 만들어야 합니다.

그러다 보니 재건축은 기반시설을 위한 비용부담이 적지만, 재개발은 기반시설을 위한 비용부담이 상대적으로 아주 큽니다. 또 재건축은 안전진단이 무조건 필요하지만, 재개발은 안전진단 과정이 없으므로 안전진단하는 데 드는 비용을 아낄 수 있습니다.

 

 

 

02. 재건축과 재개발 단계에 따라 투자 포인트가 다릅니다.

재건축이나 재개발의 차이점에 대해서 알았으면 그다음으로 각각의 개발 단계를 알아야 합니다. 그래야만 내가 생각하고 있는 투자자금과 시기에 맞춰 정확하게 투자할 수 있기 때문입니다. 투자하고 싶은 재건축이나 재개발지역의 사업진행 단계를 알고 싶다면 서울특별시는 '재개발·재건축 클린업시스템'에서 다른 지역은 시·도 홈페이지나 관련 부서에 문의해 알아보세요.

 

 

 

 

그럼 이제부터 각각의 개발 단계에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

01. 기본계획 수립

특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장이 관할구역에 대하여 도시·주거환경정비기본계획을 세우는 단계입니다. 초기단계라서 개발이익에 대한 프리미엄이 적게 형성되어 투자금액이 다른 단계에 비해서 적으나, 자금이 오랫동안 묶일 수 있고 경우에 따라서는 개발이 이루어지지 않을 수도 있습니다. 그러니 개발이 확실하지 않다면 섣불리 투자에 뛰어들지 않는 게 좋습니다.

 

02. 안전진단 진행

재건축의 경우 기본계획 수립 이후 안전진단이 진행됩니다. 재개발은 안전진단을 하지 않습니다. 정부는 2018년 3월부터 재건축 안전진단 평가 항목 중 주차난, 층간소음 등 구조안정성 가중치를 20%에서 50%로 높여 안전진단 조건을 강화했습니다. 이에 안전진단을 통과한 단지와 안전진단 이전인 단지 간에 양극화가 발생할 수도 있게 되었습니다.

 

03. 구역지정

시장·자치시장·자치도지사 등이 기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물 밀집 등 주거환경이 열악한 구역을 정비구역으로 지정하는 단계입니다. 이쯤 되면 동네 사람들이 '우리 동네 개발된대!'하고 수군거리며 다닙니다. 이 단계에서도 투자금액은 적게 들어갈 수 있으나 자금이 오랫동안 묶일 수 있으므로 장기적인 안목으로 투자해야 합니다.

 

04. 추진위원회 구성

조합이 설립될 때까지 재개발을 준비하는 단계로, 토지소유자 1/2이상의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여 시장·군수 등의 승인을 받는 단계입니다. 투기과열지구 내 재건축 단지에 투자하고자 한다면 늦어도 이 단계에서는 투자해야 합니다. 이유는 조합설립 후 투자할 경우 현금청산 대상이 되기 때문입니다. 단, 투기과열지구가 아닌 지역이나 재개발 지역인 경우에는 개발진행 상황을 좀 더 지켜본 후에 다음 단계에서 투자해도 무관합니다.

 

05. 조합설립 인가

재개발인 경우에는 추진위원회가 토지등소유자의 3/4이상 및 토지면적의 1/2이상 토지소유자의 동의를 받는 단계입니다. 또한 재건축인 경우에는 추진위원회가 주택단지의 공동주택 각 동별 구분소유자의 1/2이상 동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 3/4이상 및 토지면적의 3/4이상 토지소유자의 동의를 받아 시장·군수 등에게 조합설립인가를 받는 단계입니다. 추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추정분담금 등 정보를 토지등소유자에게 제공하여야 합니다.

조합원 간에 단결이 잘되고 개발에 대한 의지가 강하다면 이 단계에서 투자해도 무관합니다. 단, 조합설립인가 동의를 수월하게 받기 위해 건축비용이나 대여금이자와 같은 사업비용을 줄이고 일반분양가격을 높게 계산하는 경우가 있으므로 조합설립총회 때 배포하는 안내책자를 유심히 살펴보고 반드시 주변 개발단지와 비교해봐야 합니다.

참고로 2020년 12월 이후 최초 조합설립인가 신청사업부터는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주(합산)해야 분양 신청이 가능합니다.

 

06. 시공사 선정

공사할 건설회사를 선정하는 단계로, 여러 건설회사를 대상으로 경쟁입찰을 실시해 시공사를 선정합니다. 시공사를 선정하기 전에는 조합이 '갑' 시공사가 '을' 입장이지만 막상 시공사가 선정되면 시공사가 '갑' 조합이 '을' 입장이 됩니다.

그러므로 시공사를 선정할 때는 선심성 공약에 현혹되지 말고 현실성 있는 공약인지, 추가로 부담해야 할 공사비는 없는지 꼼꼼하게 확인해봐야 합니다.

 

07. 사업시행 인가

"개발을 이러한 방법으로 진행했으면 합니다"라는 사업시행계획서를 시장·군수 등에게 제출하고 정비사업을 진행해도 좋다는 인가를 받는 단계입니다. 이때 계획한 사업시행계획은 구체적인 것이 아니라 하나의 밑그림이라고 보면 됩니다.

이 단계에 들어서면 건축 세대수, 소형주택 세대수, 임대주택 세대수 등을 알 수 있어 어느 정도 수익성을 예측할 수 있기 때문에 투자자 수요가 많아지기 시작합니다. 투기과열지구 내 재개발지역에 투자하고자 한다면 이 단계가 마지막이므로 투자 여부를 결정할 타이밍입니다. 2018년 1월 15일 이후부터 관리처분인가 단계에서 투자할 경우 현금청산 대상이 되기 때문입니다.

 

08. 조합원 분양신청

조합원 분양신청을 받는 단계로 분양신청을 받기 전에 분양 대상자별로 종전의 토지 또는 건축물의 명세, 사업시행계획 인가의 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격, 분양대상자별 분담금의 추산액, 분양 신청기간 등을 알려야 합니다.

 

09. 관리처분계획 인가

이 단계에서는 아파트를 분양받을 수 있는 조합원의 조건과 아파트 면적 등을 정합니다. 이에 따라 조합원이라고 하더라도 아파트를 분양받을 수 있는 조건이 되지 않는다면 아파트 대신 현금을 받게 되고, 다행히 현금 대신 아파트를 받는다고 하더라도 원하는 면적을 분양받지 못할 수도 있습니다. 그뿐만 아니라 두 사람이 공동으로 주택이나 토지를 가지고 있을 때는 아파트를 한 채만 분양받을 수 있다든지 하는 등의 사항이 일차적으로 결정됩니다.

구체적인 사업성이 산출되는 시기로 공사비, 기타사업비, 세입자별 손실보상액, 감정평가액, 일반분양분, 임대주택, 분담금 등을 자세하게 알 수 있습니다. 안전하고 투자 기간이 짧기 때문에 투자 수요가 많고 프리미엄도 많이 붙어 투자금액 역시 많이 필요합니다. 그 이유는 일반분양 때 부동산시장 분위기에 따라 분양가격에 변동이 있을 수 있고 미분양이 발생할 수도 있기 때문입니다. 그러니 투자 전에 관리처분계획총회 안내책자나 조합을 통해 구체적인 내용을 반드시 확인하셔야 합니다.

 

10. 이주 및 철거

기존 건물을 헐고 공사하기 위해 주민들이 이주하는 단계입니다.

기존 건물이 없어지더라도 1주택자로 되니 참고하시길 바랍니다.

 

11. 착공 및 일반분양

공사에 착수하는 단계로, '조합원 분양신청' 단계에서 조합원들에게 분양하고 남은 아파트가 있다면 일반인들에게 분양합니다. 일반분양가격이 결정됨에 따라 총분양수입 등 모든 것이 확정되어 투자수익을 정확하게 판단할 수 있는 시기입니다. 이 단계는 투자 타이밍이라기보다는 투자한 물건의 수익성 등을 평가한 후 보유나 매도 여부를 결정해야 하는 단계입니다.

 

12. 준공 및 입주

설계한 그대로 아파트가 지어졌는지 확인하고 아파트에 입주하는 단계입니다.

준공된 주택이라고 해도 청산 전까지는 미분양 등을 이유로 추가부담금이 발생할 수 있습니다.

 

13. 이전 고시

조합원들이 분양받은 아파트의 주인 이름을 자기 이름으로 바꾸는 단계입니다. (소유권이전)

 

14. 청산

앞의 '⑨ 관리처분계획 인가' 단계에서 결정한 대로 조합원이 예전에 가지고 있던 주택의 감정가격이 분양받은 아파트 분양가격보다 적으면 분담금을 내고, 크면 환급금을 받습니다. 이로써 재건축이나 재개발의 모든 단계가 끝나고 조합은 해체됩니다.

 

 

 

 

TIP. 재건축이나 재개발에 투자하고 싶다면 그 지역의 중개업소를 방문하여 공인중개사에게 사업 진행 정도와 조합원들의 화합 여부를 확인해야 합니다. 해당 지역을 방문해 근처 식당에서 밥을 먹거나 시장에서 물건을 사면서 분위기를 확인하는것도 하나의 방법입니다.

 

 

 

 

여기까지는 재건축·재개발 진행단계에 대해서 알아보았는데요.

 

다들 참고하시어 성공적인 재테크가 되시길 바라며, 다음 시간에도 재건축·재개발에 대해서 좀 더 파헤져보도록 하며,

 

이상 글을 마치겠습니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사드리며, 다들 성공적인 부테크 되세요~ :)