[부동산] 부동산 투자 재건축, 재개발 파헤치기 #2 (땅의 면적을 살펴보자)

안녕하세요. 재린이 루디입니다~

 

저번 시간에는 재건축, 재개발 진행 단계에 대해서 알아보았는데요.

rudy-ft.tistory.com/12

[부동산] 부동산 투자 재건축, 재개발 파헤치기 #1 (재건축, 재개발 진행 단계)

이번 시간에는 재건축, 재개발 땅의 면적에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

자~ 그럼 바로 시작 하겠습니다.

 

 

01. 재건축, 대지지분과 용적률을 살펴보자

재건축에 투자하려면 매수하려는 아파트의 대지지분과 현재 용적률 그리고 개발 가능한 용적률을 먼저 살펴봐야 합니다. 용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율로, 용적률이 클수록 건축물의 크기를 키워 투자가치를 높일 수 있습니다. 대지지분이 크면 평가금액을 많이 받을 수 있어 추가분담금의 부담이 덜하고, 현재 아파트의 용적률은 낮으나 개발 가능한 용적률이 높으면 새롭게 지어지는 세대수가 많아져 사업성이 좋기 때문입니다.

용적률은 용도지역에 따라 달라집니다. 용도지역은 경제적, 효율적인 토지 이용을 위해 건축물의 용도와 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하는 지역을 말합니다. 

도시관리계획에 따라 4가지로 분류되는데 그중 주거지역은 다시 제1종전용, 제2종전용, 제1종일반, 제2종일반, 제3종일반, 준주거지역으로 나뉩니다. 

주거지역 종류에 대한 설명은 rudy-ft.tistory.com/13 링크를 참고해 주시기 바랍니다.

[부동산] 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역 ?? 1종 2종 3종??

한 가지 예를 들어보겠습니다. 

용도지역이 3종 주거지역으로 현재 용적률이 200%인 아파트와 용도지역이 2종 주거지역으로 현재 용적률이 195%인 아파트가 있다고 합시다. 3종 주거지역은 개발 가능한 용적률이 300%로 300% - 200%를 하면 100% 추가 용적률 혜택을 받아 건축물의 크기를 더 키워 투자가치를 높일 수 있습니다. 그러나 2종 주거지역은 개발 가능한 용적률이 250%라서 250% - 195%를 하면 추가 용적률 혜택이 55%밖에 되지 않습니다.

 

 

02. 대지면적은 집을 세울 수 있는 땅의 넓이

A씨와 D씨는 재개발이 예정된 성북구 보문동에 투자 목적으로 집을 각각 한 채씩 샀습니다. A씨와 D씨가 투자한 돈은 1억원 차이가 납니다.

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예시

A씨 : 대지 100㎡(약 30평)의 낡은 한옥 한 채, 2억원

D씨 : 대지지분 20㎡(약 6평)의 신축 빌라 한 채, 1억원

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2년 후 재개발이 되면서 A씨는 시가 6억원인 152㎡(약 46평)의 아파트를 분양받았고, D씨는 시가 3억원이 80㎡(약 24평)의 아파트를 분양받았습니다. 그 이유는 A씨가 산 한옥의 대지면적은 넓은 반면, D씨가 산 빌라의 대지지분은 좁았기 때문입니다. D씨가 산 빌라 건물이 A씨가 산 낡은 한옥보다 훨씬 새것이고 좋았는데도 말입니다.

그러므로 집을 살 때는 건물도 중요하지만, 사려는 집이 가지고 있는 땅의 넓이(지분)가 얼마나 큰지를 등기사항전부증명서에서 꼭 확인해야 합니다.

 

03. 재개발도 '건물 노후도'를 꼭 확인하자

재개발 지역의 집을 사는 사람들은 대부분 자기가 거주하려는 게 아니라 투자 목적으로 삽니다. 그래서 집을 살 때 집은 보지도 않고 등기사항전부증명서만 보고 사는 일이 많습니다.

그러나 재개발 지역의 집을 살 때도 집의 안과 밖을 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 추후 조합원들에게 아파트를 분양할 때 집과 그 집이 깔고 앉은 땅의 가치를 평가하여 금액이 큰 순서대로 넓은 면적의 아파트를 분양해 주기 때문입니다. 그러므로 내가 사려는 집의 상태가 원하는 면적의 아파트를 분양받을 수 있을지 어떨지를 반드시 살펴봐야 합니다.

K씨는 재개발에 투자하면 많은 돈을 벌 수 있다는 말을 듣고 재개발 지역 안에 있는 기와집을 한 채 샀습니다. 계약 당시 K씨는 '어차피 헐릴 집인데 꼼꼼하게 봐서 뭐해?' 하는 생각으로 집 안팎을 살펴보지도 않고 잔금을 치렀습니다.

몇 달 후 장마가 시작되었고, 아침 일찍 세입자에게 "지붕에서 비가 샌다"라며 전화가 걸려왔습니다. 세입자는 "당장 고쳐주지 않으면 나가겠다"라고 했습니다.

K씨는 당장 세를 빼줄 만한 돈도 없었고, 장마철이라 낡은 집에 들어올 새로운 세입자를 구하기도 어려워 큰돈을 들여 지붕을 수리해 주었습니다. 그러면서 비로 젖은 도배장판도 새로 해주고, 마침 고장 난 보일러도 고쳐주었습니다.

집을 꼼꼼히 살펴보지 않고 덜컥 투자한 대가로 예상치 못한 돈을 써야 했던 것이죠. K씨의 사례에서 알 수 있듯이 재개발 지역의 건물들은 대부분 낡고 허름하기 때문에 수리비가 추가로 들지는 않을지 집 안팎을 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다.

 

04. 등기사항전부증명서와 건축물대장을 살펴보는 것은 필수

재개발과 재건축 지역에 있는 집을 살 때는 등기사항전부증명서와 건축물대장을 잘 살펴봐야 합니다. 앞에서 말한 바와 같이 재건축과 재개발 투자는 지분을 얼마나 가지고 있는지가 가장 중요한데, 등기사항전부증명서에서 지분이 얼마인지 확인할 수 있습니다. 그리고 건축물대장에서는 지분이 쪼개졌는지, 쪼개졌다면 언제 쪼개졌는지를 알 수 있습니다. 현행 규정상 2003년 12월 30일 이전에 쪼개진 경우에만 주택을 각자 공급받을 수 있기 때문에 건축물대장을 반드시 확인해야 합니다.(2003년 12월 30일 이후부터 쪼개진 것은 인정하지 않으므로 아파트 1채만 줍니다.)

앞의 건축물대장은 한 채의 집(다가구)을 여러 채의 집(다세대)으로 쪼개 여러 사람이 하나씩 나눠 가진 경우입니다. 변동사항란을 보면 '2003.01.20 다가구주택이 다세대주택으로 전환'이라고 기록되어 있습니다.

즉, 이 집은 2003년 1월 20일에 다가구주택에서 다세대주택으로 바뀐 것입니다. 이 경우에는 쪼개진 전용면적이 얼마인지에 따라 내가 원하는 면적의 아파트를 분양받을 수도 있고, 분양받지 못할 수도 있습니다. 또는 아예 임대아파트가 배당될 수도 있습니다.

예를 들어 다섯 가구가 함께 생활할 만큼 큰 집이 한 채 있다고 가정해보겠습니다. 이 집은 다섯 가구가 서로 방해받지 않고 살 수 있도록 방과 주방, 화장실이 가구별로 따로 갖춰져 있습니다. 가구별 전용면적은 A가구 40㎡(약 12평), B가구 40㎡(약 12평), C가구 50㎡(약 15평), D가구 65㎡(약 20평), E가구 85㎡(약 25평)입니다. 다시 말해 원래 한 채였던 이 집을 2003년 1월 20일에 다섯 채로 쪼개 다섯 사람이 각자 한 채씩 나눠 가진 것이죠. 다가구주택에서 다세대주택이 된 것입니다. 한 채의 집을 여러 채로 쪼개 여러 사람이 나눠 가지게 되면, 이들 모두에게 아파트를 분양해 줘야 합니다. 그러다 보면 새로 짓는 세대수보다 아파트를 분양해 줘야 하는 사람 수가 오히려 더 많아져 재개발 자체가 어려워지죠.

그래서 이와 같은 어처구니없는 일이 일어나지 않도록 쪼개진 전용면적이 60㎡ 초과인 경우에만 평가금액에 맞는 전용면적의 아파트를 주고, 쪼개진 전용 면적이 60㎡ 이하인 경우에는 전용 면적 60㎡ 이하인 아파트나 임대아파트를 주도록 정하고 있습니다.

그러므로 앞선 예에서 A, B, C 가구가 이용하던 부분은 전용면적이 60㎡(약 18평) 이하이므로 이들은 전용면적 60㎡ 이하인 아파트를 분양받거나 임대아파트를 받게 됩니다. 반면 D, E 가구가 이용하던 부분은 전용면적이 60㎡를 초과하므로 이들은 평가금액에 맞는 전용면적의 아파트를 분양받게 됩니다.

이렇듯 재개발 지역에 있는 집을 살 때는 건축물대장과 등기사항전부증명서를 확인해서 사려는 집이 쪼개진 집인지, 쪼개진 집이라면 전용면적이 얼마인지 반드시 확인해야 합니다.

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집(지분)을 쪼갠 아파트 공급조건

60㎡(약 18평) 이하 = 전용면적 60㎡ 이하 아파트나 임대아파트 공급

60㎡(약 18평) 초과 = 집과 땅의 가치를 평가한 평가금액에 따라 전용면적 결정

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05. 빌라를 사려면 대지지분이 최소 23㎡(약 7평) 이상 되는 것으로!

보통 전용면적이 약 66㎡(약 20평)인 빌라는 대지지분이 약 33㎡(약 10평) 전후입니다. 하지만 아파트는 전용면적이 85㎡(실제평수 약 25평, 분양평수 32평)여도 대지지분은 약 10~16㎡(3~5평)에 불과합니다. 같은 면적의 대지라도 아파트는 소유권자가 많아서 대지지분이 적어지기 때문입니다. 일반적인 경우 주로 전용면적의 넓이로 거래하므로 대지지분을 따지지 않는 편이지만, 재개발이나 재건축 지역 안에 있는 빌라 같은 다세대주택은 대지지분에 따라 거래가격이 정해지므로 대지지분이 매우 중요합니다. 재개발이나 재건축을 할 때는 대지지분이 많을수록 더 큰 면적의 집을 받을 수 있기 때문입니다. 따라서 빌라를 산다면 대지지분이 적어도 23㎡(약 7평) 이상 되는 것을 사는 것이 좋습니다.

 

 

TIP. 다가구주택도 가구별로 아파트를 분양받을 수 있다

앞 장에서 살펴봤듯이 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 시행일(2003.12.30) 이전에 다가구택에서 다세대주택으로 변경되었다면, 전용면적 60㎡ 이상일 때는 평가금액에 맞는 아파트를 분양받을 수 있습니다.

그렇다면 다가구주택에서 다세대주택으로 전환하지 않으면 어떻게 될까요? 모두 알고 있다시피 주인세대에게만 분양권이 주어지는 것이 원칙이지만 예외적으로 각 가구별로 아파트를 분양받을 수도 있습니다. 단 다음의 조건을 충족해야 합니다.

 

01. 1997년 1월 15일 전에 각 가구별로 지분 또는 구분소유권 등기를 한 다가구택의 경우

02. 다가구주택 제도가 도입되기 전인 1990년 4월 21일 이전에 단독주택으로 건축 허가를 받아 각 가구별로 지분 또는 구분소유권 등기를 한 사실상의 다가구주택인 경우

 

다시 말해 다가구주택이나 단독주택이라도 여러 가구가 독립적으로 생활할 수 있는 구조이고, 각 가구별로 해당 주택의 지분을 나누어 등기했거나 다세대주택처럼 가구별로 구분소유권등기를 했다면 입주권을 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

여기까지 재건축, 재개발 땅의 면적에 대해서 살펴보았습니다.

 

다들 성공적인 부테크 되시길 바라며 이만 글을 마치겠습니다. :)