[부동산] 부동산 초보가 피해야 할 등기사항 (소유권이전청구권 가등기, 소유권이전금지 가처분, 환매등기, 가압류, 압류, 법정지상권)

안녕하세요. 재린이 루디입니다~

 

오늘은 아주 짧게 주의해야 할 등기사항에 대해서 알아보려 하는데요.

보통 집을 계약할 때 꼭 체크해야 할 서류들이 있는데요.

 

바로 등기사항전부증명서, 토지등기사항전부증명서, 건물등기사항전부증명서, 집한건물등기사항전부증명서 입니다.

 

해당 서류들을 볼 때 무엇을 주의해야 할지 모르면 해당 서류를 본다고 한들 아무 의미가 없겠죠?

 

서류 작성 시 주의사항 등은 제 블로그 다른 글에도 설명되어 있으니 참고 부탁드리며,

 

지금부터 피해야 할 등기사항에 대해서 설명드리겠습니다.

 

rudy-ft.tistory.com/4

[부동산] 전세/월세 계약서 세입자에게 유리하게 쓰기

---

01. 소유권이전청구권 가등기

 

'돈 주고 집을 샀지만 집주인 이름을 자기 이름으로 바꾸지 않고 그냥 전 집주인 이름으로 놓아두었다가 나중에 자기 이름으로 바꾸겠다'는 뜻의 등기입니다.

예를 들면, 집주인 B의 신용상태가 나빠서 집을 산 사람 A가 잔금을 치르기도 전에 압류가 들어와 그 집이 경매로 넘어갈 가능성이 클 때는 소유권이전청구권 가등기를 이용합니다. 이렇게 해두면 설사 뒤에 압류가 들어오더라도 소유권이전청구권 가등기가 앞선 순위이므로 집을 산 A는 자신이 치른 계약금과 중도금을 보호받을 수 있습니다.

그뿐만 아니라 정해진 잔금 날에 잔금을 치르고 그 집을 온전히 소유할 수 있습니다.

그런데 그 사실을 모르는 C가 집주인 B에게 그 집을 샀다고 해봅시다. 소유권이전청구권 가등기를 해놓은 A가 나중에 B의 이름을 자기 이름으로 바꾸면 C는 A에게 집을 뺏기게 됩니다. 그러므로 소유권이전청구권 가등기가 되어 있는 집은 사면 안 됩니다.

 

 

02. 소유권이전금지 가처분

'집을 다른 사람에게 팔 수 없다'는 것을 알려주는 등기입니다. 이런 집은 돈 주고 사더라도 자기 집이 되지 않습니다.

예를 들어 A가 B에게 돈을 빌려주었는데 B가 돈을 갚지 않는다면 A는 소송해서 자신이 빌려준 돈을 B에게 받아내야 합니다. 그런데 소송기간 중에 B가 자신의 건물을 팔아 도망을 갈 수도 있으므로 B가 마음대로 건물을 팔 수 없도록 A가 법적인 조치를 취하는 것이 소유권이전금지 가처분입니다.

 

 

03. 환매등기

환매는 매매계약과 동시에 특약으로 매도인이 환매권을 일정 기간 내에 행사하여 매매 목적물을 다시 매수하는 것을 말해요. 또는 '빌린 돈을 갚으면 집을 되돌려 받는다'라는 뜻의 등기로 볼 수도 있어요. 돈을 빌려준 사람이 돈을 빌려 간 사람의 집을 샀더라도 그 사람이 약속한 기한 안에 돈을 갚으면 집을 되돌려줘야 해요. 환매 특약 등기는 대항력을 취득하려는 목적이고 물권이 아닌 채권이어서 등기를 해야 대항력이 생겨요. 중요한 것은 환매등기가 되어 있는 집을 매수하면 나중에 잃게 될 수도 있기 때문에 꼭 주의하셔야 해요.

 

 

04. 가압류

빚을 진 사람이 돈을 갚지 않고 자신의 재산을 숨기거나, 몰래 도망가거나, 빈번하게 주소를 옮긴다면 돈을 되돌려받기가 어렵습니다. 그러므로 돈 받을 사람은 사전에 이러한 일들이 벌어지지 않도록 조치를 취하는데, 이것이 '가압류'입니다. 가압류를 해놓으면 해당 재산을 빚진 사람 마음대로 팔 수 없습니다.

 

 

05. 압류

빌려준 돈을 되돌려 받기 위해 빚진 사람의 특정 재산을 강제로 확보하는 조치를 말합니다. 압류의 본래 취지는 빚진 사람이 해당 재산을 팔 수 없도록 권리를 박탈하는 데 있으며, 압류한 후에는 경매나 공매를 통해 해당 재산을 팔아 빌려준 돈을 되돌려 받을 수 있습니다.

참고로 압류·가압류가 잡혀 있는 매물은 되도록 피하는 것이 좋습니다. 부득이하게 거래를 해야 한다면 계약서 특약란에 '매도인은 잔금 지급일까지 압류나 가압류를 모두 제거한다. 그렇지 않을 경우 계약은 무효가 된다'라고 명기해야 합니다. 매물에 압류·가압류가 등기되면 매물을 매수하더라도 압류·가압류 채권자에게 매매의 효력을 주장할 수 없게 됩니다. 따라서 매수인은 압류·가압류가 잔금지급일까지 제거되거나 자신의 힘으로 제거할 수 있을 때에만 거래에 임해야 합니다.

또한 중도금은 제3자(에스크로 대리인)에게 맡겨두는 것이 안전합니다. 매도인이 잔금으로 압류나 가압류를 제거하고자 할 경우에는 채권자와 사전에 조율하게 하여 잔금 지급일에 채권자가 취하서를 가지고 직접 오도록 합니다.

이때 전부 취하하는지 반드시 확인해야 하며, 법무사와 함께 하는 것이 좋습니다.

물론 잘 모를 경우에는 압류·가압류 매물들은 피하시는 게 좋습니다. 하지만, 거래구조를 잘 설계함으로써 위험을 회피할 수 있는 경우도 있습니다. 특히 그런 매물들은 시세에 비해 싸게 나온 경우가 많아서, 가격 메리트를 누릴 수 있습니다.

 

 

06. 법정지상권

'토지와 토지 위의 건물 주인이 다를 경우, 토지 주인이 자신의 토지 사용을 이유로 아직도 경제적 가치가 있는 건물을 무조건 철거하는 것은 불합리하다'라고 해서 건물 주인에게 일정 기간 건물을 철거하지 않아도 되는 권리를 주는데, 이를 '법정지상권'이라고 합니다. 법정지상권은 건물을 토지 위에 건축할 당시 건물 주인과 토지 주인이 동일인이었다가, 나중에 거래 과정에서 건물 주인과 토지 주인이 달라지는 경우에만 성립합니다. 법정지상권이 설정되면 자신의 토지라 하더라도 마음대로 사용할 수 없습니다.

 

 

 

여기까지 부동산 서류를 볼 때 피해야 할 등기사항에 대해서 알아보았습니다.

 

기본적인 단어이니만큼 꼭 숙지하고 계셨다고 계약 시에 까먹지 말고 체크하셔서 좋은 계약이 되셨으면 좋겠습니다 :)

 

다들 성공적인 재테크 되시길 바라며 글을 마치겠습니다 :)