[부동산] 월급쟁이 부자들 실전준비반 4강 후기 : 투자 지역 선정 방법 대공개!!

 

 

안녕하세요.

 

실준 31기 4방팔방 전국 임장 우린 미7 준비 되었조 월벗이라고 합니다.

 

어느 덧 강의를 시작한 게 엊그제 같은데 4주 차를 마치며 강의 후기를 작성하고 있습니다.

 

4주 차 강의를 시작하면서 임장과 임보에 대한 무게감이 더 많이 느껴졌는데요.

 

그래도 동료들끼리의 응원과 격려가 있기에 이렇게 잘 해내고 있을 수 있는 것 같습니다.

 

자세한 조 모임에 대한 글을 내일 있을 조 모임을 한 후 후기를 남기도록 하겠습니다 ^^ 벌써 기대 되네요 ^^

자 그럼 강의 후기를 시작하겠습니다.

 

 

 

 

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4주 차

 

상승과 하락장에서 임장지역 찾는법

 

 

 

많은 분들이 고민하시는 것들 중에 하나죠?

 

다들 어디로 임장을 가야할지 어디부터 시작을 해야할지 많이 고민하시는데

 

그 부분을 시원하게 긁어줄 강의!!

 

자 그럼 스타트!!

 

 

 

 

 

 

 

시장에 따라 부동산 임장지역 찾는 법

싸이클은 가격 그 자체의 흐름이다.

입지는 몰라도 가격은 알 수 있다.

가격만으로 저평가 여부를 완벽히 알 수 없지만, 그 흐름을 알 수 있다.

 

가격으로도 시장의 흐름을 알 수 있다는 걸 알려주셨습니다.

 

 

또한 부동산 싸이클에는 봄, 여름, 가을, 겨울이 있고

 

수도권과 5대광역시, 지방의 흐름을 표로 보여주시며

 

싸이클에 대해 설명해 주셨습니다.

 

저는 이 부분을 듣고 '아 부동산 싸이클에 대한 흐름만 알더라도 타이밍이라는 걸 알 수 있겠구나'를 생각했습니다.

 

또한 어느 시점에 들어가면 위험할 지도 알 수 있게되었습니다.

 

 

임장지역 찾는 방법 단계

 

0단계 : 권역 구분

1단계 : 전국 시구 단위에서 분류

2단계 : 개별 단지별로 분류

3단계 : 입주물량, 미분양 파악

가장 먼저 전국을 행정구역 별로 분류해 봅니다.

 

다음은 전국 시도단위 별로 평당가 및 전세가율을 확인하여 어느 지역을 유심히 봐야할지 확인해 봅니다.

 

전세가율 = 전세가 / 매매가 = 5억 / 10억 = 50%

 

전세가율은 시장을 읽기에 굉장히 좋은 도구라는 건 다들 아시죠!?

 

모르신다면!? 구해줘 월부 빨리 시청하고 옵시다!!

 

 

위와 같이 높은 전세가율을 유지하고 있는 지역은 어디인지를 파악하고

 

바로 전에 배웠던 싸이클의 흐름을 적용하여 해당 지역은 현재 흐름상 어떤 계절에 속하는지를 확인해 줍니다.

 

싸이클의 흐름이 괜찮다면 해당지역의 인구수도 확인해 줍니다.

 

인구 수가 너무 적다면 투자 기준에 벗어날 수도 있으니,

 

추천해 주시는 건 30만 이상의 지역이였습니다.

 

하지만, 인구 수가 285,000명이라면!?

 

이럴 땐!!

 

해당 지역의 인구 수의 흐름을 한번 확인해 보라고 하셨죠!?

 

다음은 평당가를 확인해 주라고 하셨습니다.

 

전체적인 평당가를 확인해 봅니다.

 

그렇다면 어떤 지역을 선택해야 할까!?

 

기준에 들어오는 곳들 중에서 좋은 곳부터 본다!

 

우리가 정한 기준에 들어온다면

 

방법은 2가지로 나눠주셨습니다.

 

방법 1. 평당가 높은 곳부터

방법 2. 전세가율 높은 곳부터

 

위 두 가지 중 선택하여 지역을 선정하면 될 것 같습니다.

 

 

 

자 다음은 개별 단지별로 분류하는 과정인데요.

 

 

오블 튜터님께서도 지금까지도 하고 계신 방법중이라고 하셨습니다.

 

바로 BM ^^!!

 

위 방법을 통해 가격 비교 기준은 통일하고 연식은 색상을 구분하여 시세지도를 만들어봅니다.

 

그럼 한눈에 시세를 파악할 수 있고 어떤 입지에 어떤 단지가 있고 해당 단지가 어떤 가격을 형성하고 있는지 한눈에 파악할 수 있습니다.

 

 

 

 

다음은 공급량입니다.

 

우리가 공급량을 보는 이유는 뭐라고 하셨죠!?

 

바로 가격에 영향을 주기 때문이라고 하셨습니다.

 

우리는 전세 레버리지 투자이기 때문에 역전세를 피하기 위해서라도 자주 확인하는 지표이죠. ^^

 

부동산 지인을 통해 해당 지역에서의 전출과 전입이 어느 지역으로 많은지 확인해 주고

 

인구 유출이 가장 많은 즉 전출이 가장 많은 지역의 공급량과 미분양 물량을 확인해 줍니다.

 

이렇게 월별로 입주 물량을 확인하는 방법도 굉장히 좋은 것 같더라구요.^^

 

이것도 BM.. ^^

 

여기서 중요한 점!!

 

 

공급물량이 많다고 임장을 안 가면 안된다는 점을 명심하고

 

물량이 많고 미분양이 쌓이는 경우에는 투자시 리스크를 계량화하고 감당여부를 파악해야 한다고 하셨죠? ^^

 

저장!!

 

다음은 오블 튜터님의 피가되고 살이 되는!!

실전 투자 사례이지만,

 

소중한 경험담인만큼 후기를 통해서는 공개하면 안 될 것 같아 넘어갑니다 ㅠㅠ

 

궁금하시면 강의 수강을.. ㅎ

 

 

3년 몰입하여 성과 내는 법

투자란 그 무엇보다 끈기가 필요한 장기전이다.

다들 투자를 하며 본업을 하며, 육아를 하며, 가정을 지키며

 

굉장히 각각의 처한 상황이 많습니다.

 

모든 토끼를 다 잡아야 하나? 어떻게 하지?

 

고민도 굉장히 많이 하고 루틴에 대해 고민도 많이 하게 되고

 

과연 내가 잘 하고 있는 걸까? 라는 생각도 많이 하게 되는데요.

 

 

그런 고민들에 대한 위로도 받고 내가 어느 정도까지 해야하는지.

 

앞으로 어떤 노력들을 해야하고

 

어떤 상황에 처했을 땐 어떻게 벗어나야 하는지에 대해

 

많은 위로가 되는 강의였습니다.^^

 

 

항상 강의 후기엔 이렇게 힘이 되는 그리고 어디가서 얻지 못할 경험담과 노하우를 들을 수 있어 굉장히 좋습니다 ^^

 

소중한 경험담과 노하우 정말 감사드립니다!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

이번 강의 또한 굉장히 배울 점이 많았고 재수강을 하며 첫번째에 듣지 못했던 것들이 이번 강의에서는 들리고.

 

개인적으로 느낀 점이 굉장히 많았던 강의였습니다 ^^

 

앞으로도 재수강을 해야겠다는 생각이 많이 들었고,

 

이번 강의를 통해 새로운 가르침을 주신 오블 튜터님께 감사의 인사를 드리며,

 

4주 차 강의 후기를 마칩니다. ^^

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

좋은 글을 나눠주신 이웃분에게 덧글은 큰 힘이 됩니다.

서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!!