[재테크] 대출 방법부터 금리, 정책대출까지 대출에 대한 모든것 !!

안녕하세요. 루디입니다.

 

이번 시간에는 대출에 대해서 좀 더 자세히 파헤쳐 보려고 합니다.

 

목적이 무엇이 됐든 레버리지 사용은 언제 할지 모르기 때문에 미리 알아놔야 된다고 생각하기 때문입니다. ㅎㅎ

 

자 그럼 시작합니다.

 

많이들 아시는 내용이겠지만, 가장 먼저 대출에는 담보 대출, 신용 대출이 있습니다.

 

물론 다른 뭔가를 담보로 잡고 빌리는 대출도 있긴 하지만, 주택을 예로 들어보겠습니다.

 

정의와 장점은 위에 표시해드린 게 전부입니다. 다만 단점으로 중도상환수수료 발생이라고 적어놨는데요.

 

이 중도상환수수료란 보통 주택담보대출의 경우 30년 만기로 대출을 합니다.

 

하지만, 중간에 내가 갑자기 큰돈이 생겨서 상환을 한다고 했을 때는 중도상환수수료를 내야 합니다.

 

내가 만약 30년 계약을 했지만, 10년이 지난 후에 상환을 하려고 한다면 나머지 남은 20년 치의 이자를 지불해야 합니다.

 

다음은 신용 대출인데요. 이건 이미 많이들 아시죠?

 

마이너스 통장은 말 그대로 마이너스 통장을 만들어놓고 필요할 때만 빼서 쓰고 그 금액에 대한 이자를 지불하는 방식입니다.

 

단, 마이너스 통장을 만드는 순간 뒤에서 설명드리겠지만, DSR에 잡힙니다. 이자만 나가지 않을 뿐이죠.

 

마이너스 통장은 장점은 1금융권 개설이 가능하고 금리가 낮습니다. 또한 본인이 빌리고 싶을 때 빌리고 갚고 싶을 때 갚을 수 있어 대출, 상환이 자유롭습니다.

 

단점은 한도가 낮고 개인 간의 편차가 있습니다.

 

신용 대출은 마이너스 통장과 같으나 대출을 받으면 대출액이 모두 입금됩니다.

 

장점은 2금융권도 개설이 가능하며, 한도가 높습니다. 단점으로는 2금융권을 사용할 경우에는 마통보다는 금리가 높으며, 마통과 동일하게 개인 간의 편차가 있습니다. 

 

또한 담보대출과 동일하게 중도에 상환할 경우엔 중도상환수수료를 내야 합니다. 

 

여기서 느낄 점은 상환 기간을 무작정 길게 하고 이자를 적게 낸다고 해서 무조건 선택은 아닌 것 같습니다.

 

다음은 상환 방식인데요. 상환 방식에는 3가지가 있습니다.

만기일시상환, 원금균등상환, 원리금균등상환

 

만기일시상환이란 대출 기간 이자만 부담하고 만기 시에 대출금을 상환하는 방식인데요.

 

장점은 만기 전까지 이자만 납입하면 된다는 점입니다. 단점은 만기 시에 목돈이 필요합니다.

 

현재 은행권에서 만기일시상환 대출은 해주지 않고 있습니다. 개인적으로 만기일시상환은 굉장히 좋은 기회라고 생각합니다.

 

이해를 돕기 위해 좀 극단적으로 예를 들어보겠습니다.

 

대략 30년 전쯤에는 집값이 몇 천만 원 정도 했었는데 그 당시에는 엄청 비싸다고 했었죠. 

 

그 당시에는 짜장면은 몇 백원에 사 먹을 만큼 현시점과는 차이가 큽니다.

 

그 당시에 만기일시상환으로 강남에 아파트를 2,000만 원에 샀다고 가정해 봅시다.

 

대출할 당시에는 주기적으로 내야 하는 이자가 부담스러울 수 있으나, 결과적으로만 봤을 때는 인플레이션으로 인한 화폐의 가치는 하락하고 물가가 상승함으로 인해 그 당시 2,000만 원과 현시점 2,000만 원은 가치가 다르다는 걸 느끼실 겁니다.

 

뿐만 아니라 그 당시 2,000만 원으로 매수했던 강남의 아파트는 현재 시세가 얼마일까요?

 

이해를 돕기 위해 극단적으로 표현하긴 했으나, 개인적으로 만기일시상환 대출은 은행권에서 다시 해준다는 기사만 뜬다면 저는 바로 은행으로 달려갈 것 같습니다. ㅎㅎ

다음은 원금균등상환입니다. 매달 원금을 똑같은 금액만큼 상환합니다. 이자는 남은 원금에 대해 상환하면 됩니다.

 

장점으로는 이자 총액과 상환 총액이 가장 적습니다. 다만 단점으로는 초반에 상환금이 큽니다.

 

다음은 원리금 균등상환입니다. 매달 '원금+이자'를 같은 금액만큼 상환하는 방식입니다.

 

이 대출은 흔히들 사용하는 방식이시죠?

 

장점은 원금 분한 상환에 비해 초반 상환액이 적습니다. 단점으로는 이자 총액이 원금분할상환에 비해 큽니다.

 

원금균등상환과 원리금균등상환은 표로 설명드리겠습니다.

 

원금균등상환은 매달 납입하는 원금은 고정시키고 이자가 점차 줄어가는 방식입니다.

 

원리금균등상환은 매달 납입하는 원리금을 고정시키고 이자가 점차 줄어가는 방식입니다.

 

둘의 차이가 보이시나요? 제일 하단부에 표시해 놓은 금액이 합계 금액입니다.

 

차이를 보여드리기 위해 납입 기간을 30년으로 설정하긴 했지만, 30년 기준으로 봤을 때 이자만 약 1억이 차이 납니다.

 

뿐만 아니라 원금균등상환은 원리금균등상환에 비해 월상환금이 많이 비쌉니다.

 

하지만 뒤로 가면 갈수록 원리금균등상환에 비해 금액이 싸집니다.

 

즉. 초반에는 원금균등상환이 비싸지만, 어느 지점에서는 원리금균등상환보다 싸진다는 겁니다.

 

저라면 원금균등상환에 낼 돈으로 투자할 곳이 있다면 납입금액을 고정시키는 원리금균등상환으로 할 것 같고, 만약 투자로 자산을 증식할 자신이 없다면 안전한 원리금균등상환으로 대출을 할 것 같습니다.

 

다음은 금리입니다.

 

금리에는 크게 두 가지가 있습니다.

변동금리형, 고정금리형

 

변동금리형은 대출 기간 중 금리가 변합니다. 기준 금리가 올라가면 내 대출 금리도 올라가는 겁니다.

 

요즘처럼 금리가 오르고 있는 시기에는 불리한 방식이죠. 하지만 장점은 금리 인하기에 내 대출 금리도 같이 내려가기 때문에 유리합니다.

 

고정금리형은 변동금리와 딱 반대입니다. 대출 기간 중 금리가 일정합니다.

 

고정금리는 대출을 하는 시점에 정한 금리로 계속 가져가는 것이기 때문에 저금리 시점에 고정금리를 하면 유리하나 이미 금리가 많이 오른 시점에 고정금리를 하면 불리하겠죠?

 

만약 금리가 약간 오른 시점에 고정금리를 했는데 차후 기준금리가 떨어진다면 당연히 불리할 겁니다.

 

그렇다면 대출을 받을 땐 어떤 금리를 골라야 할까요?

 

두 가지 중 선택하는 것도 좋지만, 혼합형이라는 게 있습니다.

 

혼합형은 고정금리 3년 + 변동금리 / 고정금리 5년 + 변동금리 이런식 으로 혼합하는 방식입니다.

 

지금 같은 시기에 저라면 고정금리 몇 년에 + 변동금리 방식을 선택할 것 같네요.

 

다음은 LTV, DTI, DSR입니다. 대출 규제입니다.

 

가끔 뉴스에 자주 등장하는 단어죠?

 

LTV는 이미 많은 분들이 아시겠지만 주택담보대출입니다. 주담대는 계산법이 간단합니다.

 

집값이 10억 / LTV 40% 라면 대출 가능 금액은 4억입니다.

 

DTI는 총부채상환비율이라고 하는데 재작년까지만 해도 많이 사용했던 규제이지만, 이제는 DSR를 많이 보는데요.

 

먼저 DTI는 담보대출 상환액을 자신의 총소득으로 나눈 비율을 말합니다.

 

위 표에 예시를 보시면 자동차 할부금, 신용대출이 들어가 있지만, DTI는 담보대출 상환액만 보기 때문에 나머지 대출은 보지 않았습니다.

 

하지만 요즘 사용하고 있는 DSR 규제는 다릅니다. 자동차 할부금, 신용 대출 등 부채를 다 같이 보겠다는 건데요.

 

여기서 좀 다른 점은 신용대출은 분자에 1억을 그대로 넣는 것이 아니라, 옛날엔 10년, 현재는 7년, 6월 정도부터는 5년으로 본다고 하는데요.

 

계산식은 다음과 같습니다.

담보대출과 자동차할부금은 그대로 넣어주고 신용대출은 5년 상환으로 봐야 하니 1억을 5년으로 나누면 2,000만 원이구요. 2,000만 원에 대한 1년 이자는 5%니 240만 원이 되겠습니다.

 

총소득 6,000만 원을 넣고 계산하면 약 73%가 나옵니다.

 

이 DSR도 상황에 따라 보는 기준이 다른데요. DSR은 총 3가지의 단계로 나뉩니다.

 

DSR 규제 내용이 40% (제2금융권은 다름)인 것은 다름없지만, 어떨 때 보겠다라는 기준이 달라졌습니다.

 

2021년까지만 해도 주담대 같은 경우는 6억 원이 초과할 경우에만. 신용대출의 경우 1억 원이 초과할 경우에만 봤습니다.

 

현재 시점도 뭐. 신용대출 부분만 조금 다르고 괜찮아보입니다.

 

하지만, 7월 이후엔 주담대까지 1억을 초과하면 무조건 보겠다는 겁니다.

 

사실상 대출 규제가 엄청 빡쌔지는 거죠.... 대출을 해주겠다는 건지 안 해주겠다는 건지..

 

어느 지역의 10억짜리 주택의 LTV가 60%라고 하면 6억을 빌릴 수 있지만, 내 개인 DSR을 봤을 때 40%가 초과하면 LTV는 쓸모가 없어지는 겁니다.. 

 

하지만 윤석열 정부에서 DSR 3단계 시기를 좀 미루겠다는 소리가 있더라구요. 

 

DSR도 무조건 보는 건 아니고 예외가 있습니다. 예외 목록은 위 표를 확인해 주시면 되고 규제 자체에서 제외되는 대출도 있는데요.

 

바로 디딤돌 대출과 보금자리론입니다.

 

위 대출은 정책대출인데요. 은행 입장에서는 수익률이 낮은 상품이기에 절대 먼저 알려주지 않습니다.

 

우리가 좋으면 은행이 손해고 은행이 좋으면 우리가 손해라는 걸 잊지 마세요.

 

먼저 디딤돌 대출. 가장 좋습니다.

 

자격으로는 무주택자, 부부합산 7천만 원 이하라고 나와있는데요. 이 기준은 세전 금액입니다. 

 

기본적으로 아셔야 할 게 대출의 한도조회는 세후 금액이 아닌 어떤 대출이든 세전 금액으로 한도를 조회합니다.

 

집값은 33평형 이하, 매매하 5억 원 이하. 대출한도는 2억 4천만 원(2자녀이상), 2억 2천만 원(신혼부부), 2억 원(기타)입니다. 미혼인 경우엔 1억 5천만 원입니다.

 

금리는 참 착하죠? 이러니 은행에서 얘기를 안 해주지..

 

LTV는 70% 

 

즉. 집값이 4억 일 때 2억 8천만 원까지는 가능하나, 대출한도가 최대 2억 4천만 원이므로 2억 4천만 원까지만 가능합니다.

 

나머지 부족한 금액은 보금자리론에서 받으면 되는데요. 이건 보금자리론부터 소개해드리고 설명드릴게요.

 

보금자리론. 무주택자 혹은 1주택자, 1억 원 이하(3자녀 이상), 9천만 원 이하(2자녀 이상), 8천 5백만 원 이하(맞벌이 신혼), 8천만 원 이하(1자녀), 7천만 원(그 외)

 

집값은 전용면적 제한은 없고 매매가 6억 원 이하입니다. 6억 원 이상의 집을 매수할 경우엔 대출이 안된다는 말입니다.

 

대출 한도는 3억 원(2자녀 이하), 4억 원(3자녀 이상) 금리는 그래도 2.95%로 저렴한 편입니다.

 

LTV는 70%(7천&5억&무주택자), 60%(그 외)입니다. 여기서 조금 이상한 건 LTV 70%(7천&5억&무주택자) 이 부분입니다.

 

이 조건은 디딤돌대출과 조건이 같은데요. 이건 무슨 소리냐. 

 

보금자리론 안에 디딤돌대출이 있는 소리인데요.

 

쉽게 말해 대출을 3억을 받아야 하는데 디딤돌대출에서 1억 5천만 원밖에 받을 수 없는 조건이라면 나머지 1억 5천만 원은 보금자리론으로 받을 수 있다는 겁니다. 3자녀 이상으로 가정했을 땐 디딤돌 대출에서 2억 4천만 원을 받고 보금자리론에서 1억 6천만 원을 받으시면 되겠죠? 단. 이럴 경우 디딤돌대출 조건인 매매가 5억 원 이하는 지켜주시야 합니다.

 

이렇게 디딤돌대출과 보금자리론이 둘 다 되지 않는 다음 적격대출을 알아보시고 적격대출도 되지 않는다.

 

이럴 경우엔 일반대출을 상담받으시면 됩니다.

다음은 각 지역별 LTV/DSR 한도인데요. 이건 사실 인터넷 검색해 보시면 금방 나옵니다. 

 

이 표를 가져온 이유는 많은 분들이 오해하고 계신 부분이 있어서입니다.

 

자. 예를 들어보겠습니다.

 

내가 무주택인데 투기과열지구에 12억짜리 집을 매수한다고 하면 주택담보대출로는 얼마를 받을 수 있을까요?

 

보통은 9억을 초과했으니 9억 초과분 20%를 적용하여 12억에 20%를 적용하시는 분들이 많은데요. 아닙니다.

 

9억까지는 40%를 적용하고 9억 초과분인 3억에 대해서만 20%를 적용하시면 됩니다.

 

금액이 얼마나 차이 나는지 보겠습니다.

 

12억의 20% = 2억 4천만 원 / 9억의 40% = 3억 6천만 원 + 3억의 20% = 6천만 원  합계 = 4억 2천만 원

 

그냥 봐도 차이가 크죠? 계산하시는데 착오 없으시길 바랍니다 ^^

 

 

 

 

오늘은 글이 좀 길었네요 ㅎㅎ. 

 

알고 계시면 언제든 써먹을 수 있고 꼭 알아야 하는 내용이다 보니 ㅎㅎ.

 

다들 성공적인 재테크 되시길 바랍니다 ^^

 

긴 글 읽어주셔서 감사드리며, 공감과 구독 부탁드립니다.